ريل اسٽيٽ جو وڪيل
هالينڊ ۾

ريئل اسٽيٽ خريد ڪرڻ ۽ وڪڻڻ وقت توهان کي ڪهڙين ڳالهين جو خيال رکڻ گهرجي؟

گھر جي خريداري کي لکت ۾ رڪارڊ ڪيو وڃي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:2). توهان صرف تڏهن مالڪ بڻجي ويندا آهيو جڏهن لينڊ رجسٽري (ڪڊسٽر) جي پبلڪ رجسٽر ۾ منتقلي جو نوٽيفڪيشن ڊيڊ داخل ڪيو ويندو آهي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 3:89). گهڻا تڪرار خريداري جي معاهدي تي دستخط ڪرڻ ۽ منتقلي جي وچ ۾ هفتن ۾ پيدا ٿيندا آهن.

گهر جي هڪ خانگي خريد ڪندڙ وٽ دستخط ڪرڻ کان پوءِ ٽن ڏينهن جو کولنگ آف پيريڊ (bedenktijd) هوندو آهي. ان کان پوءِ، خريداري پابند هوندي آهي، جيستائين ڪا شرط بعد ۾ (ontbindende voorwaarde) لاڳو نه ٿئي، جهڙوڪ فنانسنگ شرط. اهڙي شرط صرف تڏهن ڪم ڪري ٿي جڏهن توهان ان کي وقت تي ۽ صحيح طريقي سان درخواست ڪريو. تنهن ڪري خريداري جي معاهدي ۾ تاريخن تي تمام گهڻو ڌيان ڏيو.

جيڪڏهن ڪا پارٽي پنهنجيون ذميواريون پوريون ڪرڻ ۾ ناڪام ٿئي ٿي، ته ٻي پارٽي ان کي ڊيفالٽ جو نوٽيس ڏئي سگهي ٿي (انجيبريڪسٽيلنگ) ۽ پوءِ ڪارڪردگي، ختم ڪرڻ يا نقصان جو دعويٰ ڪري سگهي ٿي. ڪيترن ئي معياري خريداري معاهدن ۾ خريداري جي قيمت جو 10 سيڪڙو جرمانو شامل آهي. عدالت ان سزا کي گهٽائي سگهي ٿي جيڪڏهن ان کي مڪمل طور تي لاڳو ڪرڻ واضح طور تي ناقابل قبول هوندو (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 6:94). هڪ ريئل اسٽيٽ وڪيل دستخط ڪرڻ کان اڳ انهن نقطن تي خريداري جي معاهدي جي جانچ ڪري سگهي ٿو. خريداري جي معاهدي کي ختم ڪرڻ بابت وڌيڪ پڙهو.

لڪيل خرابين بابت توهان ڇا ڪري سگهو ٿا؟

هڪ گهر ۾ اهي ملڪيتون هجڻ گهرجن جيڪي توهان خريداري معاهدي (ڊچ سول ڪوڊ جي آرٽيڪل 7:17) جي تحت توقع ڪرڻ جا حقدار هئا. جيڪڏهن اهو نه آهي، ته اهو غير مطابقت (غير مطابقت) آهي ۽ توهان وڪرو ڪندڙ کي ذميوار قرار ڏئي سگهو ٿا.

توهان وٽ مضبوط ڪيس آهي يا نه، اهو وڪرو ڪندڙ جي ظاهر ڪرڻ جي فرض (mededelingsplicht) ۽ خريد ڪندڙ جي جاچ ڪرڻ جي فرض (onderzoeksplicht) تي منحصر آهي. وڪرو ڪندڙ کي انهن خامين کي ظاهر ڪرڻ گهرجي جن بابت هو ڄاڻي ٿو. خريد ڪندڙ کي تحقيق ڪرڻ گهرجي ته هو ڇا معقول طور تي دريافت ڪري سگهي ٿو، مثال طور هڪ structural survey سان. عمر جي شق يا ايسبيسٽس شق توهان جي پوزيشن کي محدود ڪري سگهي ٿي. هڪ ريئل اسٽيٽ وڪيل، جيڪڏهن ضروري هجي ته، عمارت جي ماهر سان، جائزو وٺندو آهي ته ڇا نقص توهان لاءِ دريافت ڪرڻ جي قابل هو.

توهان کي دريافت ٿيڻ کان پوءِ مناسب وقت اندر وڪرو ڪندڙ کي اطلاع ڏيڻ گهرجي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:23). جيڪڏهن توهان هڪ پيشه ور وڪرو ڪندڙ کان صارف جي طور تي خريد ڪندا آهيو، ته ٻن مهينن اندر اطلاع ڪنهن به صورت ۾ بروقت هوندو. هڪ دعويٰ اصولي طور تي ان اطلاع کان ٻه سال پوءِ وقت تي پابندي آهي. گهر ۾ لڪيل خرابين تي اسان جو صفحو پڻ ڏسو.

جيڪڏهن توهان حڪومت کان زمين خريد ڪندا ته ڇا لاڳو ٿيندو؟

هڪ ميونسپلٽي يا ٻي سرڪاري اختيار جيڪا زمين وڪرو ڪري ٿي، ان کي اصولي طور تي سڀني دلچسپي رکندڙ ڌرين کي برابر موقعا فراهم ڪرڻ گهرجن. اهو سپريم ڪورٽ (هوج راڊ) جي 26 نومبر 2021 جي ڊيڊم فيصلي (ECLI:NL:HR:2021:1778) مان ورتل آهي.

اٿارٽي کي وقت سر وڪڻڻ جو ارادو ظاهر ڪرڻ گهرجي ۽ مقصدي چونڊ معيار لاڳو ڪرڻ گهرجن. صرف جيڪڏهن اهو اڳ ۾ قائم ڪيو ويو هجي، يا معقول طور تي فرض ڪيو وڃي ته صرف هڪ سنجيده اميدوار آهي، اهو ون ٽو ون بنياد تي وڪرو ڪري سگهي ٿو. هن ڪيس قانون جا پروجيڪٽ ڊولپرز ۽ سيڙپڪارن لاءِ وڏا نتيجا آهن. زمين جي ترقي جي معاهدن تي اسان جو مضمون پڻ پڙهو.

ريئل اسٽيٽ ڪرائي تي ڏيڻ ۽ ڪرائي تي ڏيڻ تي ڪهڙا قاعدا لاڳو ٿين ٿا؟

ڊچ سول ڪوڊ جي ڪتاب 7 ۾ ڪرائيداري قانون رهائشي جڳهه ۽ ڪاروباري احاطي جي وچ ۾ هڪ تيز فرق ڏيکاري ٿو. رهائشي جڳهه جي ڪرائيدار کي ڪرائيداري جي مضبوط سيڪيورٽي آهي (huurbescherming): ڪرائيداري صرف تڏهن ختم ٿئي ٿي جڏهن ڪرائيدار متفق ٿئي يا سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ (kantonrechter) اهو فيصلو ڪري (ڊچ سول ڪوڊ جي آرٽيڪل 7:272 ۽ 7:274).

1 جولاءِ 2024 کان وٺي، مقرر مدت جي ڪرائي جي خاتمي جو قانون (Wet vaste huurcontracten) لاڳو ٿيو آهي: رهائشي جاءِ لاءِ ڪرائي جا معاهدا اصولي طور تي غير معين مدت لاءِ آهن. سستي ڪرائي جي قانون (Wet betaalbare huur) جي نتيجي ۾، پوائنٽس سسٽم ساڳئي تاريخ کان وچين ڪرائي جي حصي جي هڪ وڏي حصي تي پڻ لاڳو ٿيو آهي. 1 جولاءِ 2023 کان وٺي، گڊ لينڊ لارڊشپ ايڪٽ (Wet goed verhuurderschap) هر زميندار لاءِ ضابطا مقرر ڪيا آهن، جهڙوڪ ٻن مهينن جي بنيادي ڪرائي جي وڌ ۾ وڌ جمع.

ڪاروباري احاطي کي ٻن ڀاڱن ۾ ورهايو ويو آهي. دڪان، ريسٽورنٽ ۽ ڪيفي ۽ دستڪاري جا ڪاروبار ڊچ سول ڪوڊ جي آرٽيڪل 7:290 جي تحت اچن ٿا، اصولي طور تي پنج کان وڌيڪ پنج سال جي ڪرائي جي مدت سان. آفيسون ڊچ سول ڪوڊ جي آرٽيڪل 7:230a جي تحت اچن ٿيون، صرف بي دخلي جي خلاف تحفظ سان. 1 جنوري 2023 کان وٺي، هڪ آفيس جي عمارت ۾ اصولي طور تي گهٽ ۾ گهٽ توانائي ليبل سي هجڻ گهرجي؛ ٻي صورت ۾ اهو هاڻي آفيس طور استعمال نه ٿي سگهي.

اسان جا ڪرائيداري قانون جا وڪيل ڪرائيداري معاهدن، ڪرائي، نقص ۽ بي دخلي بابت تڪرارن کي سنڀاليندا آهن. ڪرائيداري قانون جي وڪيل بابت اسان جي صفحي تي وڌيڪ پڙهو.

تعمير، اضافي ڪم ۽ مڪمل ڪرڻ ۾ توهان جا ڪهڙا حق آهن؟

هڪ تعميراتي معاهدي (aanneming van werk) جي تحت، ٺيڪيدار ڪم ٺاهڻ ۽ ان کي پهچائڻ جو فرض ادا ڪري ٿو (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:750). 1 جنوري 2024 کان، بلڊنگ ڪوالٽي ايشورنس ايڪٽ (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) لاڳو ٿيو آهي. ان کان پوءِ، ٺيڪيدار مڪمل ٿيڻ کان پوءِ انهن خرابين جو ذميوار پڻ آهي جيڪي ان وقت دريافت نه ٿيا هئا، جيستائين اهي هن سان منسوب نه ٿي سگهن.

هڪ خانگي ڪلائنٽ لاءِ، ٺيڪيدار کي هڪ مڪمل ڪرڻ واري فائل (opleverdossier) فراهم ڪرڻ گهرجي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:757a). هڪ خانگي ڪلائنٽ مڪمل ڪرڻ جي خرابين جي مرمت لاءِ سيڪيورٽي جي طور تي، نوٽري وٽ معاهدي جي قيمت جو 5 سيڪڙو کان وڌيڪ جمع نه ڪرائي سگهي ٿو (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:768). تعميراتي خرابي جي دعويٰ مڪمل ٿيڻ کان ويهن سالن کان پوءِ وقت جي پابندي آهي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:761).

اضافي ڪم اصل اسائنمنٽ کان ٻاهر جو ڪم آهي. اصولي طور تي، ٺيڪيدار صرف قيمت ۾ واڌ ڪري سگهي ٿو جيڪڏهن هو توهان کي وقت تي ان جي ضرورت بابت خبردار ڪري، جيستائين توهان کي پاڻ کي اهو سمجهڻ گهرجي ها (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 7:755). تنهن ڪري هميشه تبديلين کي لکت ۾ رڪارڊ ڪريو، قيمت سميت. مڪمل ٿيڻ تي، مڪمل ٿيڻ جي رپورٽ ۾ سڀني نظر ايندڙ خرابين کي پڻ رڪارڊ ڪريو.

ڪاروباري منصوبا اڪثر ڪري UAV 2012 يا UAV-GC 2005 (معياري ڊچ تعميراتي اصطلاحن) جي ذريعي سنڀاليا ويندا آهن، اضافي ڪم، مڪمل ٿيڻ ۽ ٺيڪيدارن ۽ معمارن جي ذميواري تي انهن جا پنهنجا ضابطا آهن. تعميراتي تڪرارن لاءِ، توهان اسان جي تعميراتي قانون جي وڪيل ڏانهن رخ ڪري سگهو ٿا . منصوبي جي ترقي ۾، جتي تعمير ۽ خريداري گڏ ٿين ٿا، اسان جا تعميراتي قانون جا وڪيل ۽ ريئل اسٽيٽ وڪيل گڏجي ڪم ڪن ٿا.

مالڪن جي ايسوسيئيشن ڇا کي منظم ڪري ٿي ۽ ڪهڙا حق توهان جي ملڪيت کي محدود ڪن ٿا؟

ڪو به ماڻهو جيڪو اپارٽمينٽ خريد ڪري ٿو اهو اپارٽمينٽ جي حق (اپارٽمينٽس ريچٽ) جو مالڪ بڻجي ويندو آهي ۽ خودڪار طريقي سان مالڪن جي ايسوسيئيشن (ويرينيگنگ وان ايگنارن، وي وي اي) جو ميمبر بڻجي ويندو آهي. ڊويزن جو دستاويز (اسپلٽسنگسڪٽ) ۽ ڊويزن جا ضابطا اهو طئي ڪن ٿا ته ڪهڙا حصا خانگي آهن ۽ قيمتون ڪيئن ورهايون وينديون آهن.

مالڪن جي ايسوسيئيشن کي هر سال وڏي سار سنڀال لاءِ فنڊ محفوظ ڪرڻ گهرجن: هڪ گھڻ-سالا سار سنڀال جي منصوبي جي بنياد تي يا بحالي جي قيمت جو گهٽ ۾ گهٽ 0.5 سيڪڙو (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:126). جيڪڏهن توهان اجلاس جي فيصلي سان متفق نه آهيو، ته توهان سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کي ان کي رد ڪرڻ لاءِ چئي سگهو ٿا. توهان کي هڪ مهيني اندر اها درخواست داخل ڪرڻ گهرجي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:130). هڪ ريئل اسٽيٽ وڪيل توهان لاءِ ڊويزن جي ڊيڊ ۽ فيصلي جو جائزو وٺي سگهي ٿو. مالڪن جي ايسوسيئيشن جي وڪيل تي اسان جو صفحو پڻ ڏسو.

ملڪيت ٻين جي حقن جي ڪري پڻ محدود ٿي سگهي ٿي. اهي عوامي رجسٽر ۾ درج ٿيل آهن ۽ وڪري تي نئين مالڪ ڏانهن منتقل ڪيا ويا آهن. ضابطا ڊچ سول ڪوڊ جي ڪتاب 5 ۾ آهن.

• زميني ليز ڪنهن ٻئي جي زمين استعمال ڪرڻ جو حق ڏئي ٿي، عام طور تي سالياني زميني ڪرائي (ڪينن) جي بدلي ۾ (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:85). خريد ڪرڻ وقت، اصطلاح ۽ جائزو جي تاريخن تي ڌيان ڏيو.
• مٿاڇري جو حق ڪنهن ٻئي جي زمين تي يا ان کان مٿي عمارتون يا ڪم ڪرڻ جو حق ڏئي ٿو (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:101)، مثال طور ٻئي ڌر جي ڇت تي سولر پينل.
• هڪ سهولت (erfdienstbaarheid) هڪ پلاٽ تي ٻئي پلاٽ جي فائدي لاءِ بار آهي، جهڙوڪ رستي جو حق (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:70).

پاڙيسري قانون پڻ ڪتاب 5 ۾ آهي. توهان پنهنجي پاڙيسرين کي غير قانوني تڪليف نه ٿا ڏئي سگهو، مثال طور شور يا بوءَ ذريعي (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:37). وڻ اصولي طور تي حد کان گهٽ ۾ گهٽ ٻه ميٽر، ٻوٽا ۽ هيج اڌ ميٽر هجڻ گهرجن (ڊچ سول ڪوڊ جو آرٽيڪل 5:42). اسان جي صفحي تي وڌيڪ پڙهو پاڙيسري تڪرارن لاءِ وڪيل.