هالينڊ ۾ ريئل اسٽيٽ اٽارني: ڇا هڪ vastgoedadvocaat ڪندو آهي

هالينڊ ۾ هڪ ريئل اسٽيٽ وڪيل ، هڪ ويسٽوگوڊ ايڊووڪيٽ، هڪ وڪيل آهي جيڪو ملڪيت جي معاملي ۾ هڪ ڌر لاءِ ڪم ڪري ٿو: خريداري جي معاهدي جو جائزو وٺڻ ۽ ڳالهين ڪرڻ، ملڪيت ۾ قانوني جاچ ڪرڻ، ۽ جتي تڪرار پيدا ٿئي ٿو اتي ڪارروائي ڪرڻ. اهو سول-لا نوٽري (نوٽريس) کان مختلف ڪم آهي، جيڪو منتقلي جي ڊيڊ تي عمل ڪري ٿو ۽ خريد ڪندڙ ۽ وڪرو ڪندڙ جي وچ ۾ غير جانبدار رهڻ گهرجي، ۽ اسٽيٽ ايجنٽ (ميڪلار) کان، جيڪو ڳولي ٿو ۽ ڳالهين ڪري ٿو پر ڪو به قانوني صلاح نه ٿو ڏئي. صرف وڪيل جو فرض آهي ته خاص طور تي توهان جو.

هڪ ريئل اسٽيٽ وڪيل ڇا ڪندو آهي جيڪو نوٽري ۽ ايجنٽ نٿا ڪن

ڊچ ملڪيت جي ٽرانزيڪشن ۾ ٽي پيشه ور شامل آهن جن جا حقيقي طور تي مختلف مينڊيٽ آهن، ۽ انهن کي مونجهارو ڪرڻ سڀ کان عام سبب آهي جو هڪ خريد ڪندڙ کي تمام دير سان مسئلو معلوم ٿئي ٿو. نوٽري هڪ سرڪاري آفيسر آهي جيڪو شاهي فرمان ذريعي مقرر ڪيو ويو آهي. نوٽري منتقلي جي ڊيڊ (ايڪٽ وين ليورنگ) ۽ گروي ڊيڊ (هائپوٿيڪاڪٽ) جو مسودو تيار ڪري ٿو ۽ ان تي عمل ڪري ٿو، انهن کي لينڊ رجسٽري (ڪادسٽر) سان رجسٽر ڪري ٿو، عنوان ۽ ڪنهن به رجسٽرڊ بوجھ جي جانچ ڪري ٿو، ۽ خريداري جي قيمت کي ٽئين پارٽي اڪائونٽ ذريعي منظم ڪري ٿو. نوٽري کي ٻنهي ڌرين کي آگاهي ڏيڻ جي ضرورت آهي ۽ هو ڪنهن به طرف نه ٿو وٺي سگهي، جنهن جو مطلب آهي ته نوٽري توهان کي ٻڌائيندو ته هڪ شق ڇا چوي ٿي پر توهان کي اهو نه ٻڌائيندو ته توهان کي ان کي قبول ڪرڻ گهرجي يا نه.

اسٽيٽ ايجنٽ ان لاءِ ڪم ڪندو آهي جيڪو انهن کي ڪم تي رکيو آهي. هڪ سيلنگ ايجنٽ وڪرو ڪندڙ تي فرض ادا ڪري ٿو، توهان تي نه، ۽ هڪ خريد ڪندڙ ايجنٽ قانوني خطري جي بدران قيمت، حالت ۽ ڳالهين تي صلاح ڏئي ٿو. ٻنهي مان ڪو به ڪارروائي ڪرڻ جو مجاز ناهي.

وڪيل انهن جي وچ ۾ جاءِ تي قبضو ڪري ٿو. ڊچ ملڪيت جي قانون ۾ ان جو مطلب آهي ته عنوان ۽ ان جي خلاف رجسٽر ٿيل رڪاوٽن جي جانچ ڪرڻ، منصوبابندي ۽ اجازت جي پوزيشن جي جانچ ڪرڻ، واعدو ڪيل ملڪيت جي مطابقت جو جائزو وٺڻ، حل ٿيندڙ شرطن جو مسودو تيار ڪرڻ يا ترميم ڪرڻ، صلاح ڏيڻ ته ڇا معاف ٿي سگهي ٿو ۽ ڪهڙي خطري تي، ۽، جيڪڏهن اهو اچي ٿو، ڊفالٽ جو نوٽيس جاري ڪرڻ، عبوري رليف لاءِ درخواست ڏيڻ يا دعويٰ آڻڻ. وڪيل پڻ ٽن مان واحد آهي جيڪو پيشه ورانه استحقاق سان پابند آهي ۽ جيڪو توهان جي طرفان مقدمو هلائي سگهي ٿو.

ٽنهي ڪردارن جو مقابلو ڪيو ويو

عملي نقطو اهو آهي ته نوٽري جي شموليت صلاح جو متبادل ناهي. جڏهن فائل نوٽري تائين پهچندي آهي ته خريداري جو معاهدو عام طور تي دستخط ٿي چڪو هوندو آهي ۽ حل ٿيندڙ شرطون ختم ٿي چڪيون هونديون آهن، تنهن ڪري اهو لمحو جنهن تي هڪ وڪيل سڀ کان وڌيڪ قدر شامل ڪندو آهي اهو معاهدي تي دستخط ٿيڻ کان اڳ هوندو آهي، نه ته بعد ۾. گهر خريد ڪرڻ وقت ڊچ نوٽري جي ڪردار لاءِ اسان جي گائيڊ اهو بيان ڪري ٿي ته نوٽري ڇا ڪري ٿو ۽ ڇا نه ٿو چيڪ ڪري.

جڏهن توهان کي ريئل اسٽيٽ وڪيل جي ضرورت هجي

هر فليٽ جي خريداري لاءِ وڪيل جي ضرورت ناهي. هڪ معياري رهائشي خريداري هڪ ماڊل ڪانٽريڪٽ ذريعي، عام حالتن ۽ ڪنهن به غير معمولي ٽائيٽل پوزيشن سان، عام طور تي هڪ ايجنٽ ۽ هڪ نوٽري طرفان ڪافي سٺي نموني سان سنڀاليو ويندو آهي. هيٺ ڏنل حالتون مختلف آهن، ڇاڪاڻ ته انهن مان هر هڪ ۾ خطرو تجارتي جي بدران قانوني آهي ۽ ان کي غلط ڪرڻ جي قيمت ڏهه هزار يورو يا ملڪيت جي استعمال جي سالن ۾ ماپي ويندي آهي.

ڪمرشل ملڪيت سڀ کان واضح ڪيس آهي. آفيس، دڪان، گودام يا مخلوط استعمال واري عمارت خريد ڪرڻ سان ليز قانون، منصوبابندي جو قانون، مٽي ۽ ماحولياتي ذميواري، وي اي ٽي ۽ ٽرانسفر ٽيڪس جو تعامل، ۽ اڪثر ڪري هڪ موجوده ڪرائيدار جنهن جا حق توهان کي نئين مالڪ جي حيثيت سان پابند ڪن ٿا. هڪ رهائشي ماڊل معاهدو صرف ان لاءِ نه ٺاهيو ويو آهي.

ترقي ۽ بحالي جا منصوبا ٻئي صورت ۾ آهن. جتي خريداري جي قيمت ملڪيت جي تعمير، وڌائڻ يا استعمال کي تبديل ڪرڻ جي اجازت تي منحصر آهي، اتي معاهدي جي پابند ٿيڻ کان اڳ منصوبابندي جي پوزيشن جي تصديق ٿيڻ گهرجي، ۽ معاهدي کي اجازت نامي سان ڳنڍيل شرط جي ضرورت آهي. ماحول ۽ منصوبابندي جي قانون تحت ماحولياتي اجازت نامي لاءِ اسان جي گائيڊ وضاحت ڪري ٿي ته ڇا لاءِ درخواست ڏيڻي آهي ۽ ان ۾ ڪيترو وقت لڳندو آهي.

باقي ڪيس ساڳئي منطق تي عمل ڪن ٿا. هڪ ملڪيت ۾ حاصل ڪيل ملڪيت، جتي ڪيترن ئي وارثن کي سڀني کي تعاون ڪرڻ گهرجي ۽ ملڪيت اڃا تائين غير آباد ٿي سگهي ٿي. ڊگهي ليز (erfpacht) تي رکيل ملڪيت، جتي زمين جو ڪرايو، جائزو جون تاريخون ۽ ميونسپلٽي جون عام حالتون اهو طئي ڪن ٿيون ته ملڪيت واقعي ڪيتري قيمتي آهي. عمارتون اپارٽمينٽ جي حقن ۾ ورهايل آهن، جتي ڊويزن جو ڊيڊ ۽ مالڪن جي ايسوسيئيشن اهي ذميواريون کڻندا آهن جيڪي توهان ڏانهن منتقل ٿين ٿيون. ٻاهرين ملڪ ۾ رهندڙ خريد ڪندڙ طرفان خريداريون، جتي سڃاڻپ، فنانسنگ ۽ ڊچ ۽ پرڏيهي قانون جي رابطي ۾ سڀ وقت لڳندو آهي. ۽ ڪو به معاملو جتي وڪرو ڪندڙ ڪڏهن به ملڪيت ۾ نه رهيو آهي ۽ تنهن ڪري خرابين جي ذميواري کي ڇڏي هڪ شق سان وڪرو ڪري رهيو آهي.

جيڪڏهن توهان هڪ خانگي فرد جي حيثيت سان خريداري ڪري رهيا آهيو ۽ ڄاڻڻ چاهيو ٿا ته توهان کي ڪهڙو تحفظ حاصل آهي، ته هالينڊ ۾ هڪ پرڏيهي جي حيثيت سان گهر خريد ڪرڻ ۽ گهر خريد ڪرڻ بابت اسان جا گائيڊ گڏجي انهن حالتن سان ڊيل ڪن ٿا جيڪي اڪثر پيدا ٿين ٿيون.

خريداري جو معاهدو: تحريري شڪل، کولنگ آف پيريڊ ۽ حالتون

خريداري جو معاهدو (koopovereenkomst) قيمت، منتقلي جي تاريخ، ڇا شامل آهي، ڪير ڪهڙي قيمت برداشت ڪري ٿو ۽ جيڪڏهن ڪو به پارٽي ڊفالٽ ڪري ٿو ته ڇا ٿيندو، طئي ڪري ٿو. ڊچ قانون جا ٻه قاعدا ان ڳالهه تي ضابطو رکن ٿا ته اهو ڪيئن وجود ۾ اچي ٿو جتي هڪ گهر هڪ خانگي خريد ڪندڙ کي وڪرو ڪيو وڃي ٿو، ۽ ٻنهي کي اڪثر غلط سمجهيو ويندو آهي.

پهرين تحريري شڪل جي گهرج آهي. خريد ڪندڙ کي رهائش جي وڪري، جيڪو هڪ قدرتي شخص آهي جيڪو پيشي يا ڪاروبار جي دوران ڪم نٿو ڪري، ان کي لکت ۾ رڪارڊ ڪيو وڃي. جيستائين ٻنهي ڌرين پاران لکيل معاهدي تي دستخط نه ڪيا وڃن، ڪو به لاڳو ڪندڙ معاهدو ناهي، ڪيترو به مضبوط زباني معاهدو يا اي ميلن جو تبادلو نظر اچي. اهو ٻنهي طريقن کي ڪٽيندو آهي: هڪ وڪرو ڪندڙ اڃا تائين هٿ ملائڻ کان پوءِ هڪ اعليٰ آڇ قبول ڪري سگهي ٿو، ۽ هڪ خريد ڪندڙ اڃا تائين واپس وٺي سگهي ٿو. اهو قاعدو تجارتي ملڪيت تي يا ڪاروبار جي دوران خريد ڪندڙ خريد ڪندڙ تي لاڳو نٿو ٿئي، جتي هڪ زباني معاهدو پابند ٿي سگهي ٿو.

ٻيو قانوني کولنگ آف پيريڊ آهي. هڪ رهائش جي خانگي خريد ڪندڙ وٽ ٽن ڏينهن جو عڪاسي وارو عرصو هوندو آهي، جيڪو دستخط ٿيل معاهدي جي ڪاپي هٿ ڪرڻ کان پوءِ جي ڏينهن کان هلندو آهي، جنهن دوران خريد ڪندڙ بغير ڪنهن سبب جي ۽ ڪنهن به واجب الادا رقم جي خريداري کي ختم ڪري سگهي ٿو. انهن ڏينهن مان گهٽ ۾ گهٽ ٻه ڇنڇر، آچر يا عام طور تي تسليم ٿيل سرڪاري موڪل نه هجڻ گهرجن، جيڪو عملي طور تي اڪثر ڪري ٽن ڪئلينڊر ڏينهن کان وڌيڪ عرصو وڌائيندو آهي. حق صرف خريد ڪندڙ جو آهي؛ وڪرو ڪندڙ جو ڪو به برابر ناهي. واپسي کي مدت اندر ٻڌايو وڃي، ۽ توهان اهو ڪيئن ڪندا آهيو اهو معاملو آهي. ڊچ ملڪيت جي خريداري مان ڪڍڻ تي اسان جي گائيڊ انهن رستن کي بيان ڪري ٿي جيڪي کولنگ آف پيريڊ گذرڻ کان پوءِ باقي رهن ٿا.

حل طلب حالتون خريد ڪندڙ جو حقيقي تحفظ آهن.

کولنگ آف پيريڊ ختم ٿيڻ کان پوءِ، قيمت کان سواءِ معاهدي مان نڪرڻ جو واحد رستو هڪ حل طلب شرط (ontbindende voorwaarde) آهي جيڪا صحيح طور تي متفق ۽ صحيح طور تي لاڳو ڪئي وئي آهي. اهي شرطون قانون طرفان لاڳو نه آهن: جيڪڏهن اهي معاهدي ۾ نه آهن، ته اهي موجود نه آهن. عام شرطون فنانسنگ شرط آهن، خريد ڪندڙ کي گروي جي آڇ حاصل ڪرڻ لاءِ هڪ مقرر مدت، عام طور تي چار کان ڇهه هفتا، ڏئي ٿي؛ هڪ شرط جيڪا قومي گروي جي ضمانت سان ڳنڍيل آهي جتي خريد ڪندڙ ان تي ڀروسو ڪري رهيو آهي؛ هڪ ساخت جي سروي جي شرط جيڪا خريد ڪندڙ کي واپس وٺڻ جي اجازت ڏئي ٿي جيڪڏهن عمارت جي معائني ۾ مرمت جي قيمت هڪ متفق حد کان مٿي ظاهر ٿئي ٿي؛ ۽، هڪ سڌي گهر کان سواءِ ڪنهن به شيءِ لاءِ، هڪ شرط جيڪا اجازت نامي، استعمال جي تبديلي، يا قانوني جاچ جي اطمينان بخش نتيجي سان ڳنڍيل آهي.

هڪ شرط لاڳو ڪرڻ اهو آهي جتي خريد ڪندڙ اڪثر ڪري پنهنجو تحفظ وڃائي ڇڏيندا آهن. ماڊل معاهدن ۾ خريد ڪندڙ کي گهربل آهي ته هو وڪرو ڪندڙ کي متفقه مدت اندر مطلع ڪري ۽، فنانسنگ شرط لاءِ، تحريري ثبوت سان انڪار کي ثابت ڪري، عام طور تي هڪ کان وڌيڪ قرض ڏيندڙ کان رد ڪيو ويندو آهي. دير سان اطلاع، يا دستاويز کان سواءِ اطلاع، معاهدي کي لاڳو ڪري ٿو. شق پڙهو، تاريخ کي ڊائري ڪريو، ۽ گروي جي درخواست سان گڏ ساڳئي وقت ثبوت گڏ ڪرڻ شروع ڪريو، ان کان پوءِ نه ته ان کي رد ڪيو وڃي.

جمع، بينڪ گارنٽي ۽ ڊفالٽ جي سزا

هالينڊ ۾ استعمال ٿيندڙ معياري ماڊل خريداري معاهدن ۾ خريد ڪندڙ کي نوٽري جي ٽئين پارٽي اڪائونٽ ۾ جمع ڪرائڻ يا بينڪ گارنٽي فراهم ڪرڻ جي ضرورت آهي، جيڪا عام طور تي خريداري جي قيمت جو ڏهه سيڪڙو هوندي آهي، معاهدي ۾ مقرر ڪيل مدت اندر. وقت تي ائين ڪرڻ ۾ ناڪامي پاڻ ۾ هڪ خلاف ورزي آهي.

ساڳئي ماڊل معاهدن ۾ اهو مهيا ڪيو ويو آهي ته هڪ پارٽي جيڪا ڊيفالٽ جي نوٽيس ڏيڻ کان پوءِ انجام ڏيڻ ۾ ناڪام ٿئي ٿي، ان کي ٻي پارٽي کي خريداري جي قيمت جو ڏهه سيڪڙو فوري طور تي ادا ڪرڻ وارو ڏنڊ ڏيڻو پوندو، بغير ڪارڪردگي يا وڌيڪ نقصان جي دعويٰ ڪرڻ جي حق کي نقصان پهچائڻ جي. اهو انگ قانوني جي بدران معاهدي جو آهي، جنهن جا ٻه نتيجا آهن. دستخط کان اڳ ان تي ڳالهه ٻولهه ڪري سگهجي ٿي، ۽ عدالت کي سول ڪوڊ جي تحت اختيار آهي ته هو معاهدي جي سزا کي گهٽائي سگهي ٿو جتي ان کي مڪمل طور تي لاڳو ڪرڻ سان هڪ واضح طور تي غير معقول نتيجو پيدا ٿيندو، جيتوڻيڪ اهو ان طاقت کي گهٽ استعمال ڪندو آهي. ڪو به نقطو خريد ڪندڙ جي مدد نٿو ڪري جيڪو شق پڙهڻ کان سواءِ دستخط ڪري ٿو.

قانوني طور تي احتياط: جاچ اصل ۾ ڇا ڍڪيندي آهي

عمارت جي سروي ۾ ڍانچي جو جائزو ورتو ويندو آهي. قانوني ڊيو ڊيليجنس هر شيءِ تي نظر رکي ٿو جيڪا ڍانچي تي بيٺل آهي ۽ ان جي خلاف رجسٽر ٿيل آهي، ۽ اهو عمل جو حصو آهي جيڪو اڪثر تيز مارڪيٽ ۾ ڇڏي ڏنو ويندو آهي. شروعاتي نقطو زمين جي رجسٽري آهي، جيڪا ملڪيت جي خلاف رجسٽر ٿيل عنوان، حدون، گروي ۽ منسلڪات ڏيکاري ٿي.

رڪاوٽون ڪيترن ئي شڪلن ۾ اچن ٿيون ۽ اهي لڳاتار مالڪن کي پابند ڪن ٿيون. هڪ سهولت (erfdienstbaarheid) هڪ پاڙيسري ملڪيت کي توهان جي ملڪيت تي حق ڏئي ٿي، جهڙوڪ رستي جو حق، نيڪال جو حق يا عمارت تي پابندي. هڪ معيار جي ذميواري (kwalitatieve verplichting) هر لڳاتار مالڪ کي ڪنهن شيءِ کي برداشت ڪرڻ يا ان کان پاسو ڪرڻ جو پابند بڻائي ٿي. هڪ دائمي شق (kettingbeding) مالڪ کي ايندڙ خريد ڪندڙ تي ساڳيو فرض لاڳو ڪرڻ جو پابند بڻائي ٿي، ۽ سزا سان لاڳو ڪئي وئي آهي. سطحي حق (opstalrecht) ڪنهن ٻئي کي توهان جي زمين تي ڪم يا ڪيبل جي ملڪيت ڏئي ٿو، جيڪو عام آهي جتي هڪ افاديت يا شمسي تنصيب شامل آهي. ۽ هڪ ڊگهي ليز (erfpacht) جو مطلب آهي ته توهان فري هولڊ جي بدران ليز هولڊ خريد ڪندا آهيو، هڪ زميني ڪرائي ۽ وقتي جائزي جي حالتن سان جيڪي ملڪيت جي معيشت کي مڪمل طور تي تبديل ڪري سگهن ٿيون؛ هالينڊ ۾ erfpacht ۽ ڊگهي ليز لاءِ اسان جو گائيڊ وضاحت ڪري ٿو ته جائزو ڪيئن ڪم ڪري ٿو.

منصوبابندي، اجازتون ۽ استعمال

جڏهن کان ماحول ۽ منصوبابندي ايڪٽ (Omgevingswet) 1 جنوري 2024 تي لاڳو ٿيو، ميونسپل زوننگ پلان هر ميونسپلٽي لاءِ هڪ واحد ماحولياتي پلان (omgevingsplan) ۾ شامل ڪيا ويا آهن، ۽ گهڻا اجازت ناما هڪ واحد ماحولياتي اجازت نامي ذريعي لاڳو ڪيا ويندا آهن. عملي سوال تبديل نه ٿيا آهن: ڇا موجوده استعمال جي اجازت آهي، ڇا هر واڌ، ڊورمر، تبديلي يا استعمال جي تبديلي گهربل اجازت نامي سان ڪئي وئي هئي، ۽ اهو ڪري ٿو جيڪو توهان ملڪيت سان ڪرڻ جو ارادو ڪيو آهي اهو منصوبي سان مطابقت رکي ٿو. هڪ غير اجازت ٿيل واڌ صرف ڪاغذي مسئلو ناهي؛ ميونسپلٽي ان کي هٽائڻ جي ضرورت ڪري سگهي ٿي، ۽ لاڳو ڪندڙ فرضن جو مطلب آهي ته ان کي اڪثر ان کي ڇڏڻ جي ٿوري صوابديد هوندي آهي.

منصوبي سان گڏ، چيڪ ڪريو ته ڇا عمارت هڪ فهرست ڏنل يادگار آهي، ڇا اهو هڪ محفوظ شهر جي منظر ۾ آهي، ڇا ميونسپلٽيز ترجيحي حقن جي ايڪٽ تحت رجسٽر ٿيل ميونسپل پري ايمپشن حق آهي، ۽ ڇا ڪا مٽي آلودگي يا ايسبيسٽس جي تاريخ آهي. هڪ تجارتي ملڪيت لاءِ، ماحولياتي اجازت نامو، آفيس جي عمارتن لاءِ توانائي ليبل جي ذميواريون ۽ ڪاروباري استعمال سان ڳنڍيل ڪو به لائسنس سڀني کي الڳ الڳ تصديق ڪرڻ جي ضرورت آهي.

لڪيل خاميون: مطابقت، ظاهر ڪرڻ ۽ اهي شقون جيڪي خطري کي تبديل ڪن ٿيون

ڊچ سول ڪوڊ جي تحت، ملڪيت جيڪا پهچائي وئي آهي اها معاهدي سان مطابقت رکي ٿي، ۽ خريد ڪندڙ توقع ڪري سگهي ٿو ته ملڪيت عام استعمال لاءِ ضروري خوبيون رکي، ۽ ڪنهن به خاص استعمال لاءِ واضح طور تي متفق هجي. اهو مطابقت جو معيار آهي، ۽ اهو تقريبن هر تڪرار جو بنياد آهي جيڪو مڪمل ٿيڻ کان پوءِ پيدا ٿئي ٿو.

ان جي ٻنهي پاسن تي ٻه فرض آهن. وڪرو ڪندڙ جو فرض آهي ته اهي خاميون ظاهر ڪري جن بابت هو ڄاڻي ٿو ۽ جيڪي خريد ڪندڙ جي فيصلي سان لاڳاپيل آهن. خريد ڪندڙ جو فرض آهي ته هو جاچ ڪري ته هڪ معقول طور تي محتاط خريد ڪندڙ ڪهڙين شين جي جاچ ڪندو. جتي ٻنهي جي ڀڃڪڙي ڪئي وئي هئي، وڪرو ڪندڙ جي ڳالهائڻ ۾ ناڪامي عام طور تي خريد ڪندڙ جي ڏسڻ ۾ ناڪامي کان وڌيڪ وزني هوندي آهي، پر خريد ڪندڙ جيڪو واضح خبرداري جي نشاني کي نظرانداز ڪيو آهي ان کي مڪمل طور تي محفوظ نه ڪيو ويندو.

ماڊل خريداري جا معاهدا باقاعده طور تي هن خطري کي ٻيهر مختص ڪن ٿا. هڪ عمر جي شق (ouderdomsclausule) رڪارڊ ڪري ٿو ته خريد ڪندڙ قبول ڪري ٿو ته هڪ پراڻي عمارت موجوده تعميراتي معيارن کي پورو نه ڪندي. هڪ غير قبضي واري شق (niet-zelfbewoningsclausule) استعمال ڪئي ويندي آهي جتي وڪرو ڪندڙ ڪڏهن به ملڪيت ۾ نه رهيو آهي، مثال طور هڪ ملڪيت يا هڪ سيڙپڪار، ۽ خرابين جي ذميواري کي محدود ڪري ٿو جيڪو وڪرو ڪندڙ کي خبر نه هئي. ٻنهي مان ڪو به شق وڪرو ڪندڙ کي تحفظ نٿو ڏئي جيڪو اصل ۾ خرابي جي ڄاڻ هئي ۽ خاموش رهيو. ٻئي ڳالهين جي قابل آهن، ۽ انهن جي صحيح لفظن جو فيصلو آهي ته ڇت لاءِ ڪير ادا ڪندو آهي.

مڪمل ٿيڻ کان پوءِ وقت تمام ضروري آهي. خريد ڪندڙ کي وڪرو ڪندڙ کي غير مطابقت جي اطلاع ڏيڻ گهرجي مناسب وقت اندر ان کي دريافت ڪرڻ کان پوءِ، يا ان نقطي کان پوءِ جڏهن ان کي معقول طور تي دريافت ڪيو وڃي ها، ۽ هڪ دعويٰ جيڪا تمام دير سان ڪئي وئي آهي صرف ان بنياد تي ناڪام ٿئي ٿي، قطع نظر ان جي خوبين جي. عملي طور تي ان جو مطلب آهي ته وڪرو ڪندڙ کي جلد ئي خرابي ظاهر ٿيڻ کان اڳ، جاچ مڪمل ٿيڻ کان اڳ لکڻ، ۽ ثبوت رکڻ. نئين تعمير ٿيل ملڪيت لاءِ پوزيشن ٻيهر مختلف آهي، ان جي پنهنجي ترسيل ۽ گارنٽي نظام سان؛ نئين تعمير ٿيل گهرن ۾ خرابين تي اسان جي گائيڊ ڏسو.

تجارتي ملڪيت، ڪرائيدار ۽ ليز قانون

جتي توهان جي خريد ڪيل ملڪيت ڪرائي تي ڏني وئي آهي، اتي وڪرو ڪرائي تي ڏيڻ تي اثر انداز نٿو ٿئي: ڊچ قانون تحت خريداري ڪرائي تي ڏيڻ جي ڀڃڪڙي نه ٿي ڪري، تنهن ڪري خريد ڪندڙ زميندار جي حيثيت ۾ قدم رکي ٿو ۽ ڪرائيدار کي عمارت سان گڏ وٺي ٿو. اهو ڪرائي کي اثاثن جو حصو بڻائي ٿو، ۽ ان جو جائزو وٺڻ کي واجبي محنت جو حصو بڻائي ٿو.

ڊچ ليز قانون ڪمرشل اسپيس کي ٻن حڪومتن ۾ ورهائي ٿو جنهن جا نتيجا بلڪل مختلف آهن. پرچون ۽ مهمان نوازي جي جڳهه، وسيع طور تي دڪان، ريسٽورنٽ، ڪيفي، ٽيڪ اوي، هوٽلون ۽ دستڪاري جا ڪاروبار جن جو ڪائونٽر عوام لاءِ کليل آهي، محفوظ نظام هيٺ اچن ٿا: ليز پنجن سالن کان وڌيڪ پنجن سالن جي عرصي ۾ هلن ٿيون، ختم ڪرڻ جا ميدان محدود آهن ۽ وڏي حد تائين قانوني آهن، ۽ ڪرائيدار مضبوط تسلسل تحفظ حاصل ڪري ٿو. آفيسون، گودام، طريقا ۽ ٻيون ڪاروباري جڳهه هلڪي حڪومت هيٺ اچن ٿيون، جتي پارٽيون تمام گهڻي آزاد آهن، پر ڪرائيدار اڃا تائين بي دخلي تحفظ حاصل ڪري ٿو جيڪو ان کي عدالت کان ختم ٿيڻ کان پوءِ خالي ڪرڻ جي مدت کي وڌائڻ لاءِ درخواست ڪرڻ جي اجازت ڏئي ٿو.

ڪهڙو نظام لاڳو ٿئي ٿو اهو طئي ڪيو ويندو آهي ته اصل استعمال تي متفق ٿيل آهي، نه ته پارٽين پاران معاهدو ڪيل ليبل ذريعي، ۽ ان کي غلط ڪرڻ سان عمارت جي قيمت تبديل ٿي ويندي آهي. مارڪيٽ ۾ معياري دستاويز ROZ ماڊل ليز آهن، جيڪي زميندار دوست آهن ۽ ڳالهين ۾ وڏي پيماني تي ترميم ٿيل آهن؛ ROZ ماڊل ڪمرشل ليز لاءِ اسان جو گائيڊ بحث ڪرڻ جي لائق شقن کي ڍڪيندو آهي، ۽ ڊچ پراپرٽي قانون ۽ ڪمرشل ڪرائيداري قانون جو اسان جو مقابلو وضاحت ڪري ٿو ته ٻئي ڪيئن لهه وچڙ ڪن ٿا. جتي رهائشي ڪرائيدار شامل آهن، 1 جولاءِ 2024 تي لاڳو ٿيندڙ سڌارا جيڪي مقرر مدت جي رهائشي ڪرائي تي پابندي لڳائي ۽ وچ مارڪيٽ ڪرائي تي ضابطو آڻيندا آهن، انهن تبديل ڪيو آهي ته هڪ زميندار ڇا ڪري سگهي ٿو، ۽ هالينڊ ۾ ڪرائيدار جا حق موجوده پوزيشن کي بيان ڪن ٿا.

اپارٽمينٽ جا حق ۽ مالڪن جي ايسوسيئيشن

هالينڊ ۾ فليٽ خريد ڪرڻ جو مطلب آهي اپارٽمينٽ جو حق خريد ڪرڻ: عمارت ۾ حصو ۽ هڪ يونٽ استعمال ڪرڻ جو خاص حق. توهان يونٽ سان ڇا ڪري سگهو ٿا، ڇا ڪميونٽي آهي ۽ ڇا پرائيويٽ آهي، ۽ قيمتون ڪيئن ورهايون وينديون آهن اهي سڀ ڊويزن جي ڊيڊ (اسپلٽسنگسڪٽ) ۽ ان سان گڏ ضابطن جي ذريعي مقرر ڪيا ويا آهن، نه ته اسٽيٽ ايجنٽ جي تفصيلن جي ذريعي. مالڪن جي ايسوسيئيشن (ويرينيگنگ وين ايگينارس، وي وي اي) جي ميمبرشپ پاڻمرادو ٿيندي آهي ۽ ان کي رد نه ٿو ڪري سگهجي.

خريد ڪرڻ کان اڳ، ٽي دستاويز گهڻو ڪري خطري جو فيصلو ڪن ٿا: ڊويزن جو ڊيڊ، گذريل ڪيترن سالن کان جنرل ميٽنگن جا منٽس، ۽ ايسوسيئيشن جي ماليات، خاص طور تي رزرو فنڊ ۽ ڊگهي مدت جي سار سنڀال جو منصوبو. هڪ ايسوسيئيشن جنهن ۾ گهٽ فنڊ ٿيل رزرو ۽ هڪ اهڙو چهرو آهي جنهن کي ڪم جي ضرورت آهي، ان جي ميمبرن تي گهٽتائي لاڳو ڪندو، ۽ نئون مالڪ ادا ڪندو. ڊچ قانون مالڪن جي ايسوسيئيشن کي وڏي سار سنڀال لاءِ رزرو فنڊ برقرار رکڻ جي ضرورت آهي، ۽ يا ته ڊگهي مدت جي سار سنڀال جي منصوبي تي ڀاڱيداري جي بنياد تي يا قانون طرفان مقرر ڪيل بحالي جي قيمت جو گهٽ ۾ گهٽ سيڪڙو محفوظ ڪرڻ جي ضرورت آهي؛ هڪ ايسوسيئيشن جيڪو نه ڪري رهيو آهي اهو هڪ ڊيڄاريندڙ نشاني آهي.

خريداري کان پوءِ، سار سنڀال، يونٽ ۾ تبديلين، سروس چارجز يا گڏجاڻين جي انعقاد بابت تڪرار عام آهن. هڪ ميمبر جيڪو جنرل ميٽنگ جي فيصلي کي ڊيڊ، ضابطن يا معقوليت ۽ انصاف جي گهرجن جي خلاف سمجهي ٿو، اهو سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کي ان کي رد ڪرڻ لاءِ چئي سگهي ٿو، پر درخواست ان ڏينهن کان هڪ مهيني اندر آڻڻ گهرجي جنهن ڏينهن ميمبر کي خبر هئي يا فيصلي جي خبر هئي، جيڪا هڪ تمام مختصر ونڊو آهي. VvE ۽ ڊچ اپارٽمينٽ حقن لاءِ اسان جي گائيڊ طريقيڪار بيان ڪري ٿي.

خرچ، منتقلي ٽيڪس ۽ خريداري جي قيمت جو ٻيو پاسو

خريداري جي قيمت ٽرانزيڪشن جي قيمت نه آهي. ان کان علاوه منتقلي جي دستاويز لاءِ نوٽيفڪيشن فيس ۽، جتي گروي آهي، گروي جي دستاويز، زمين جي رجسٽري جي فيس، ڪنهن به خريد ڪندڙ ايجنٽ جي فيس، ويليويشن ۽ عمارت جي سروي جي قيمت، ۽ ريئل اسٽيٽ ٽرانسفر ٽيڪس (اوورڊراچٽسبيلاسٽنگ)، جيڪو هالينڊ ۾ واقع غير منقوله ملڪيت جي حصول تي لڳايو ويندو آهي.

منتقلي ٽيڪس جون مختلف شرحون آهن جيڪي ان تي منحصر آهن ته خريد ڪندڙ ملڪيت کي مکيه رهائش جي طور تي قبضو ڪندو يا ان کي سيڙپڪاري يا ٻئي گهر جي طور تي حاصل ڪري رهيو آهي، ۽ نوجوان پهرين ڀيري خريد ڪندڙن لاءِ هڪ استثنا آهي جيڪي پاڻ ملڪيت ۾ رهندا، عمر جي حد ۽ وڌ ۾ وڌ ملڪيت جي قيمت جي تابع. شرحون، وڌ ۾ وڌ قيمت ۽ حالتون قانون سازي ذريعي مقرر ڪيون ويون آهن ۽ سالياني ٽيڪس پلان ذريعي ترتيب ڏنيون ويون آهن، تنهن ڪري جيڪو انگ لاڳو ٿئي ٿو اهو نوٽريل منتقلي جي تاريخ تي لاڳو آهي، خريداري جي معاهدي جي تاريخ نه. ٽيڪس انتظاميه يا پنهنجي ٽيڪس صلاحڪار سان موجوده شرحن کي چيڪ ڪريو ان کان اڳ جو توهان انجام ڏيو، ۽ ڄاڻو ته نئين تعمير ٿيل ملڪيت جو حصول عام طور تي منتقلي ٽيڪس جي بدران VAT جي تابع آهي، ڊبل ٽيڪس کان بچڻ لاءِ منتقلي ٽيڪس کان استثنا سان. منتقلي ٽيڪس ۽ خريد ڪندڙ جي خرچن جو اسان جو جائزو اهو بيان ڪري ٿو ته هر قيمت ڪٿي پوي ٿي.

Law & More ٽيڪس جي جوڙجڪ جي صلاح فراهم نٿو ڪري. جتي ڪو ٽرانزيڪشن ٽيڪس جي نتيجي تي اثر انداز ٿئي ٿو، مثال طور ملڪيت جي ڪمپني لاءِ اثاثن جي ڊيل ۽ شيئر ڊيل جي وچ ۾ چونڊ، نئين تعمير تي VAT ۽ ٽرانسفر ٽيڪس جو رابطو، يا هڪ پرڏيهي سيڙپڪار جي حيثيت، اسان توهان جي ٽيڪس صلاحڪار سان گڏ ڪم ڪريون ٿا ۽ پاڻ کي قانوني ڍانچي ۽ معاهدي تائين محدود رکون ٿا.

جڏهن شيون غلط ٿين ٿيون: معاهدي کي لاڳو ڪرڻ

گھڻا ملڪيت جا تڪرار ٿوري تعداد ۾ نمونن مان هڪ جي پيروي ڪندا آهن، ۽ هر هڪ جو جواب طريقيڪار جو معاملو آهي جيترو مواد جو. جتي ٻيو ڌر دير سان آهي، عام طور تي پهريون قدم ڊفالٽ جو هڪ تحريري نوٽيس آهي جيڪو ڪارڪردگي لاءِ هڪ مناسب وقت ڏئي ٿو، ڇاڪاڻ ته ان کان سواءِ پارٽي ڊفالٽ ۾ ناهي ۽ نه ئي نقصان ۽ نه ئي واپسي عام طور تي دستياب آهي. جتي وڪرو ڪندڙ منتقلي کان انڪار ڪري ٿو، يا ڪنهن ٻئي کي وڪرو ڪيو آهي، عبوري امدادي ڪارروائي کي منتقلي سان تعاون کي مجبور ڪرڻ لاءِ استعمال ڪري سگهجي ٿو ۽، جتي ضروري هجي، ملڪيت تي ابتدائي منسلڪ رجسٽر ڪرڻ لاءِ ته جيئن ان کي وڪرو نه ڪري سگهجي. جتي مڪمل ٿيڻ کان پوءِ ڪو نقص ظاهر ٿئي ٿو، اهو سلسلو نوٽيفڪيشن، جاچ، مقدار ۽ پوءِ دعويٰ آهي، انهي ترتيب ۾.

وقت جون حدون گهڻو نقصان پهچائين ٿيون. ٿڌڻ جو عرصو ڏينهن آهي، حل ٿيندڙ حالتون هفتا آهن، عدم مطابقت تي شڪايت جي ڊيوٽي دريافت کان هڪ مناسب مدت آهي، ۽ مالڪن جي ايسوسيئيشن جي فيصلي جي منسوخي هڪ مهينو آهي. تقريبن هر ڪيس جيڪو کٽي نه ٿو سگهجي انهن مان هڪ تي هارائي ويو آهي، نه ته خوبين تي. هڪ خريد ڪندڙ يا وڪرو ڪندڙ مسئلو دريافت ڪرڻ تي سڀ کان وڌيڪ مفيد شيءِ جيڪا ڪري سگهي ٿو اها آهي ته ٻئي پاسي کي فوري طور تي لکجي، انهن جي حقن کي محفوظ رکڻ جي لحاظ کان، ۽ پوءِ صلاح وٺو.

ريئل اسٽيٽ وڪيل جي چونڊ ۽ هدايت

هدايت ڏيڻ کان اڳ ٽي شيون پڇو. ڇا وڪيل اصل ۾ عام ڪمرشل ڪم جي بدران ملڪيت جي قانون تي عمل ڪري ٿو، ڇاڪاڻ ته اهو ميدان ٽيڪنيڪل آهي ۽ ماڊل دستاويز ۽ مارڪيٽ جي مشق اهم آهي. ڇا اهي ٻولي ۽ توهان جي ٽرانزيڪشن جي گهربل وقت جي فريم ۾ ڪم ڪري سگهن ٿا، ڇاڪاڻ ته هڪ حل طلب حالت انتظار نه ڪندي آهي. ۽ فيس ڪيئن ترتيب ڏني وئي آهي، ڪلاڪ جي حساب سان يا مقرر ٿيل، ڇا شامل آهي ۽ توهان جي معاملي لاءِ اندازو ڪيئن نظر اچي ٿو؛ اهو ڪم شروع ٿيڻ کان اڳ لکت ۾ مقرر ڪيو وڃي.

پهرين ملاقات ۾ توهان وٽ موجود هر شيءِ آڻيو: تفصيل، خريداري جو معاهدو، زمين جي رجسٽري جو اقتباس، ڊويزن جو دستاويز ۽ ايسوسيئيشن جا دستاويز جيڪڏهن اهو فليٽ آهي، جيڪڏهن ملڪيت ڪرائي تي ڏني وئي آهي ته ليز، ۽ وڪرو ڪندڙ يا ايجنٽ سان ڪا به خط و ڪتابت. ​​دستخط کان اڳ ڪيل جائزو بعد ۾ تڪرار جو هڪ حصو خرچ ڪري ٿو، ۽ اهو واحد مرحلو آهي جنهن تي شرطون اڃا تائين تبديل ڪري سگهجن ٿيون.

Law & More خريد ڪندڙن، وڪرو ڪندڙن، زميندارن، ڪرائيدارن، مالڪن جي تنظيمن، سيڙپڪارن ۽ ڊولپرز کي ڊچ ملڪيت جي معاملن تي صلاح ڏئي ٿو: خريداري جي معاهدن جو جائزو وٺڻ ۽ ڳالهين ڪرڻ، قانوني واجب الادا ڪوشش، نقص ۽ غير مطابقت جا دعوائون، ڊگهي ليز ۽ اپارٽمينٽ جا حق، تجارتي ليز، منصوبابندي ۽ اجازت ناما، ۽ سول عدالتن ۾ مقدمو. جيڪڏهن توهان دستخط ڪرڻ وارا آهيو، يا مڪمل ٿيڻ کان پوءِ ڪنهن مسئلي ۾ پئجي ويا آهيو، ته اسان جا ريئل اسٽيٽ وڪيل دستاويزن جو جائزو وٺندا ۽ آپشن مقرر ڪندا. مهرباني ڪري پنهنجي صورتحال تي بحث ڪرڻ لاءِ اسان سان رابطو ڪريو، يا اسان جو پڙهو ڊچ ريئل اسٽيٽ قانون جي رهنمائي آس پاس جي موضوعن لاءِ.

ڊچ ريئل اسٽيٽ قانون بابت عام سوال