غير معين مدت جي ڪرائي جو معاهدو: توهان جا حق ڪهڙا آهن ۽ اهو ڪيئن ختم ٿئي ٿو؟

هڪ غير معين مدت جي ڪرائي جي معاهدي (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) جي ڪا به آخري تاريخ ناهي ۽، 1 جولاءِ 2024 کان، ڊچ رهائشي ليز لاءِ معيار آهي. توهان ان کي ڪرائيدار جي حيثيت سان نوٽيس سان ختم ڪري سگهو ٿا، عام طور تي هڪ مهيني ۾، پر توهان جو مالڪ صرف قانون ۾ بيان ڪيل بنياد تي ان کي ختم ڪري سگهي ٿو ۽، جيڪڏهن توهان متفق نه آهيو، ته صرف سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ (kantonrechter) ان کي ختم ڪري سگهي ٿي.

The main exception is a small group of situations in which the law still allows a temporary contract, such as student housing or the سفارتي شق. Below we explain your rights and obligations, how termination works on both sides and how common disputes are resolved.

هڪ غير معين معاهدو هاڻي عام ڇو آهي؟

ڇاڪاڻ ته مستقل ڪرائي جي معاهدن واري ايڪٽ (Wet vaste huurcontracten) 1 جولاءِ 2024 کان عارضي رهائشي ليز کي وڏي پيماني تي ختم ڪري ڇڏيو. هڪ نئون رهائشي ليز هڪ غير معين مدت لاءِ آهي جيستائين اهو قانوني استثنا مان هڪ ۾ نه اچي.

اهي استثنا تنگ آهن. انهن ۾ مخصوص گروپن کي عارضي ليز شامل آهن، جهڙوڪ شاگرد، هڪ زميندار لاءِ سفارتي شق جيڪو عارضي طور تي ٻاهرين ملڪ آهي ۽ واپس ايندو، ٽارگيٽ گروپ جا معاهدا (ڊويلگروپ ڪانٽريڪٽن)، زميندار جي پنهنجي گهر اندر ڪرائي تي ڏنل ڪمرا، ويڪينسي ايڪٽ (ليگ اسٽينڊ ويٽ) تحت ڪرائي تي ۽ رهائش جيڪا پنهنجي نوعيت سان صرف مختصر مدت جي استعمال لاءِ آهي. 1 جولاءِ 2024 کان اڳ ختم ٿيل عارضي معاهدا انهن جي متفقه آخري تاريخ تائين جاري رهندا؛ جيڪڏهن ان کان پوءِ ڪرائي جاري رهي ته اهو غير معين ٿي ويندو.

پرڏيهين، بين الاقوامي ملازمن ۽ زميندارن لاءِ اهو عملي طور تي اهم آهي. هڪ زميندار جيڪو لچڪ چاهي ٿو، يا اميد رکي ٿو ته هڪ ڪرائيدار ڳولي جيڪو بعد ۾ وڌيڪ ادا ڪري، اهو عارضي ليز پيش ڪرڻ جي سبب طور استعمال نٿو ڪري سگهي. هڪ ليز جيڪا عارضي طور تي سڏيو ويندو آهي جيڪا استثنا کان ٻاهر اچي ٿي ان کي غير معين سمجهيو ويندو آهي.

اهم خاصيتون ڇا آهن؟

هڪ غير معين مدت جي ليز تيستائين جاري رهندي آهي جيستائين اها قانوني طور تي ختم نه ٿئي. ان جي ڪا به آخري تاريخ ناهي، تنهن ڪري اهو صرف معاهدي، ڪرائيدار جي نوٽيس، يا زميندار جي نوٽيس سان ختم ٿئي ٿو جنهن کان پوءِ ڪرائيدار جي رضامندي يا عدالت جي فيصلي سان.

رهائشي ملڪيت جا ڪرائيدار ختم ڪرڻ (huurbescherming) جي خلاف مضبوط تحفظ حاصل ڪن ٿا. اهي ڪرائي جي واڌ ۽ مرمت ڪرڻ جي زميندار جي فرض تي قانوني ضابطن مان پڻ فائدو حاصل ڪن ٿا. ضابطن جي وسيع جائزو لاءِ، ڊچ ڪرائي جي قانون جي وضاحت تي اسان جو مضمون ڏسو.

ڪرائيدار جي حيثيت ۾ توهان جا حق ۽ ذميداريون ڇا آهن؟

توهان گهر جي پرامن استعمال (huurgenot) جا حقدار آهيو، ۽ ان جي بدلي ۾ توهان کي وقت تي ڪرائي ادا ڪرڻ گهرجي ۽ هڪ سٺي ڪرائيدار وانگر عمل ڪرڻ گهرجي. ڊچ سول ڪوڊ (BW) جي آرٽيڪل 7:203 جي تحت، زميندار کي توهان کي ملڪيت جو استعمال اتفاق سان ڏيڻ گهرجي.

Behaving as a good tenant (goed huurder) under Article 7:213 BW means taking care of the property and using it for its intended purpose. Small repairs, such as replacing light bulbs, bleeding radiators or unblocking a sink, are your responsibility under Article 7:217 BW and the Decree on ننڍي مرمت (Besluit kleine herstellingen). You must report larger defects to the landlord promptly, so they do not get worse.

توهان جي حيثيت بابت وڌيڪ تفصيل لاءِ، اسان جو مضمون پڙهو ته هڪ ڪرائيدار جي حيثيت ۾ توهان جا حق ڪهڙا آهن.

زميندار جون مکيه ذميواريون ڇا آهن؟

زميندار کي خامين جي مرمت ڪرڻ گهرجي ۽ ملڪيت کي اهڙي حالت ۾ رکڻ گهرجي جيڪا ڪرائيدار توقع ڪري سگهي. آرٽيڪل 7:206 BW جي تحت، زميندار ڪرائيدار جي درخواست تي خامين کي درست ڪرڻ جو پابند آهي، جيستائين اهو ناممڪن نه هجي يا اهڙي قيمت جي ضرورت هجي جيڪا معقول طور تي توقع نه ڪري سگهجي.

عملي طور تي هي ڍانچي جي مسئلن کي ڍڪيندو آهي جهڙوڪ ڇت جو ٽٽڻ، مرڪزي حرارتي بوائلر جو ناقص هجڻ يا نمي. زميندار کي ڪرائي جي واڌ ۽ سروس چارجز تي قانوني ضابطن تي پڻ عمل ڪرڻ گهرجي، ۽ ملڪيت ۾ اهڙيون تبديليون نه ڪري سگهي جيڪي مناسب سبب کان سواءِ توهان جي استعمال ۾ مداخلت ڪن.

هڪ زميندار صرف ان ڪري ليز ختم نٿو ڪري سگهي جو ملڪيت وڪرو ٿيڻي آهي يا هڪ نئون ڪرائيدار وڌيڪ پئسا ڏيندو. اهو ئي هڪ سبب آهي جو ڪيترائي زميندار دستخط ڪرڻ کان اڳ امڪاني ڪرائيدارن جي احتياط سان جانچ ڪندا آهن.

هر سال ڪرائي ۾ ڪيترو اضافو ٿي سگهي ٿو؟

حڪومت وڌ ۾ وڌ سالياني واڌ مقرر ڪري ٿي. آزاد شعبي ۾ خانگي طور تي ڪرائي تي ڏنل گهرن لاءِ، حد افراط زر جي گھٽ ۾ گھٽ هڪ سيڪڙو پوائنٽ ۽ اجتماعي اجرت جي واڌ آهي؛ 2026 لاءِ اهو 4.4 سيڪڙو آهي، مطابق ڊچ حڪومت. Separate caps apply to social housing and the mid-market rental sector.

توهان جي ليز ۾ هڪ انڊيڪسيشن شق هجڻ گهرجي جيڪا وضاحت ڪري ٿي ته ڪرائي کي ڪيئن ترتيب ڏنو ويندو آهي. هڪ زميندار قانوني وڌ کان وڌ کان وڌيڪ نه گهري سگهي ٿو، جيتوڻيڪ شق ٻي صورت ۾ چوي ٿي. هالينڊ ۾ ڪرائي ۾ واڌ بابت اسان جي مضمون ۾ وڌيڪ پڙهو.

ڪرائيدار جي حيثيت سان توهان معاهدو ڪيئن ختم ڪندا؟

توهان پنهنجي مالڪ کي تحريري نوٽيس ڏيو ٿا، ڪرائي جي ادائيگي جي مدت جي برابر نوٽيس جي مدت کي ملهائيندي. آرٽيڪل 7:271(5) BW تحت اهو عرصو گهٽ ۾ گهٽ هڪ مهينو ۽ وڌ ۾ وڌ ٽي مهينا آهي؛ مهيني ڪرائي سان اهو هڪ مهينو آهي.

نوٽيس ان ڏينهن تي ختم ٿيڻ گهرجي جنهن ڏينهن ڪرائي جي ادائيگي واجب الادا آهي. جيڪڏهن توهان مهيني جي پهرين تاريخ تي ادائيگي ڪريو ٿا ۽ 31 آگسٽ تائين ڇڏڻ چاهيو ٿا، ته توهان جو نوٽيس 1 آگسٽ کان اڳ مالڪ تائين پهچڻ گهرجي. هڪ شق جيڪا توهان کان قانون جي اجازت کان وڌيڪ نوٽيس جي مدت جي ضرورت آهي، صحيح نه آهي.

پنهنجو نوٽيس رجسٽرڊ خط (aangetekende brief) ذريعي يا ڪنهن ٻئي طريقي سان موڪليو جيڪو توهان کي رسيد جو ثبوت ڏئي. اهو بعد ۾ نوٽيس ڪڏهن پهتو ۽ تنهن ڪري ليز ڪڏهن ختم ٿي ان بابت بحثن کي روڪي ٿو.

توهان جو زميندار ڪڏهن غير معين مدت جو معاهدو ختم ڪري سگهي ٿو؟

صرف آرٽيڪل 7:274 BW ۾ درج ڪيل بنيادن مان هڪ تي، ۽ صرف ڪرائيدار جي رضامندي يا عدالت جي فيصلي سان. قانوني بنياد کان سواءِ ملڪيت واپس گهرڻ، يا وڌيڪ ڪرائي جي خواهش ڪرڻ، ڪافي ناهي.

سڀ کان وڌيڪ استعمال ٿيندڙ زمينون آهن:

• ڪرائيدار هڪ سٺي ڪرائيدار وانگر سلوڪ نه ڪيو آهي، مثال طور سنگين تڪليف، غير قانوني سرگرمين يا مسلسل ڪرائي جي بقايا جي ڪري؛
• زميندار کي فوري طور تي پنهنجي استعمال لاءِ ملڪيت جي ضرورت آهي (dringend eigen gebruik)؛
• ڪرائيدار ساڳئي ملڪيت جي نئين ليز لاءِ مناسب آڇ کي رد ڪري ٿو؛
• زميندار ميونسپل ماحولياتي منصوبي (omgevingsplan) تحت ملڪيت جي استعمال کي لاڳو ڪرڻ چاهي ٿو.

فوري طور تي ذاتي استعمال ثابت ڪرڻ ڏکيو آهي. زميندار کي هڪ تڪڙي ۽ حقيقي ضرورت ڏيکارڻ گهرجي ۽، اڪثر ڪيسن ۾، ته ڪرائيدار ٻيو مناسب رهائش حاصل ڪري سگهي ٿو. عدالت ٻنهي پاسن جي مفادن جو وزن ڪري ٿي.

زميندار کي ڪهڙي طريقيڪار تي عمل ڪرڻ گهرجي؟

زميندار کي لکت ۾، بيلف جي رٽ ذريعي يا رجسٽرڊ خط ذريعي نوٽيس ڏيڻ گهرجي، ۽ بنياد بيان ڪرڻ گهرجن. آرٽيڪل 7:271(5) BW تحت، زميندار جي نوٽيس جي مدت ٽن مهينن کان علاوه هڪ مهيني تائين آهي هر مڪمل سال لاءِ جيڪو ڪرائيدار ملڪيت ۾ رهيو آهي، وڌ ۾ وڌ ڇهه مهينا تائين.

نوٽيس ۾، زميندار کي ڪرائيدار کان ڇهن هفتن اندر اهو ٻڌائڻ لاءِ پڇڻو پوندو ته ڇا هو متفق آهي يا نه. جيڪڏهن ڪرائيدار متفق نه ٿئي، ته ليز جاري رهندي (آرٽيڪل 7:272 BW). پوءِ زميندار سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کي اها تاريخ مقرر ڪرڻ لاءِ چئي سگهي ٿو جنهن تي ليز ختم ٿيندي، ۽ عدالت صرف تڏهن ئي ائين ڪندي آهي جڏهن قانوني بنيادن مان ڪو هڪ لاڳو ٿئي.

هڪ غير معين مدت جي ليز کي عدالت طرفان معاهدي جي سنگين خلاف ورزي جي ڪري پڻ ختم ڪري سگهجي ٿو، جهڙوڪ وڏي ڪرائي جي بقايا. اهو هڪ الڳ رستو آهي، جنهن کي تحليل (ontbinding) طور سڃاتو وڃي ٿو. ڪرائي تي ڏنل ملڪيت لاءِ قانوني بي دخلي جي عمل تي اسان جو مضمون وضاحت ڪري ٿو ته جڏهن ڪو ڪرائيدار نه ٿو ڇڏي ته ڇا ٿيندو آهي.

ڪهڙن ليز شقن جي اجازت ناهي؟

اهي شقون جيڪي ڪرائيدار جي قانوني حقن کي ختم ڪن ٿيون، اڪثر لاڳو نه ٿينديون آهن. سب ليٽنگ جا ضابطا پڻ سخت آهن.

سار سنڀال جون شقون زميندار جي خرابين جي مرمت ڪرڻ جي قانوني ذميواري کي ڪرائيدار تي منتقل نه ٿيون ڪري سگهن، گهٽ ۾ گهٽ ڪرائيدار جي نقصان ۾ نه. آرٽيڪل 7:242 BW جي تحت، ڪيتريون ئي شقون جيڪي ڪرائيدار جي قانوني حقن کان الڳ ٿين ٿيون، انهن کي رد ڪري سگهجي ٿو.

آرٽيڪل 7:244 BW تحت زميندار جي اجازت کان سواءِ سڄي گهر کي سب ليٽنگ ڪرڻ جي اجازت ناهي. ڪيتريون ئي ليزون گهر جي هڪ حصي جي سب ليٽنگ کي به محدود ڪن ٿيون. غير مجاز سب ليٽنگ هڪ سنگين خلاف ورزي آهي ۽ ليز کي ختم ڪرڻ جو سبب بڻجي سگهي ٿي.

ڪرائيدار جي حيثيت ۾ توهان کي ڇا چيڪ ڪرڻ گهرجي؟

دستخط ڪرڻ کان اڳ ۽ جڏهن توهان کي نوٽيس ملي ته ٻيهر ليز چيڪ ڪريو. 1 جولاءِ 2023 کان، مالڪ توهان کان ڪرائي، سروس چارجز ۽ بنيادي مهيني ڪرائي جي وڌ ۾ وڌ ٻيڻي جمع ڪرائڻ کان سواءِ ڪجهه به نه وٺي سگهي ٿو.

• ڇا ليز غير معين مدت لاءِ آهي، يا ڇا عارضي ليز واقعي قانوني استثنا جي دائري ۾ اچي ٿي؟
• ڇا جمع ٿيل رقم بنيادي مهيني جي ڪرائي جي ٻيڻي کان وڌيڪ نه آهي، ۽ ڇا ڪا انتظامي يا ڪانٽريڪٽ فيس ناهي؟
• ڇا انڊيڪسيشن شق 2026 ۾ فري سيڪٽر گهرن لاءِ قانوني حد، 4.4 سيڪڙو اندر رهي ٿي؟
• ڇا سار سنڀال جي شق زميندار جي فرض کي آرٽيڪل 7:206 BW تحت خرابين جي مرمت ڪرڻ کي برقرار رکي ٿي؟
• ڇا ڪا اهڙي شق آهي جيڪا مالڪ کي بغير اطلاع جي گهر ۾ داخل ٿيڻ جي اجازت ڏئي ٿي؟ اهو توهان جي پرامن استعمال جي حق سان ٽڪراءُ ۾ آهي.
• ڇا توهان ڇهن هفتن جي عرصي اندر نوڪري ختم ڪرڻ جي نوٽيس جو لکت ۾ جواب ڏنو آهي؟

زميندار جي حيثيت ۾ توهان کي ڇا چيڪ ڪرڻ گهرجي؟

اڄ توهان جي دستخط ڪيل ليز ڏهاڪن تائين هلي سگهي ٿي، تنهن ڪري ان کي موجوده قانون جي خلاف چيڪ ڪريو. هڪ طرفي شقن کي چئلينج ڪرڻ جو امڪان وڌيڪ آهي ۽ اڪثر ڪري آرٽيڪل 7:242 BW تحت منسوخ ڪري سگهجي ٿو.

• ڇا عارضي ليز قانوني استثنا مان هڪ ۾ اچي ٿي؟ جيڪڏهن نه، ته اهو غير معين آهي.
• ڇا ملڪيت جي حالت شروع ۾ رڪارڊ ٿيل آهي، ترجيحي طور تي تصويرن سان؟
• ڇا سروس چارجز الڳ الڳ درج ٿيل آهن، ۽ ڇا توهان آرٽيڪل 7:259 BW پاران گهربل سالياني بيان موڪليندا آهيو؟
• ڇا انڊيڪسيشن شق شعبي لاءِ قانوني وڌ کان وڌ حد اندر رهي ٿي؟
• ڇا توهان جي نوٽيس ۾ آرٽيڪل 7:274 BW جي تحت ڪو بنياد بيان ڪيو ويو آهي ۽ ٽن کان ڇهن مهينن جي نوٽيس جي مدت جو مشاهدو ڪيو ويو آهي؟

عام تڪرار ڪيئن حل ٿين ٿا؟

گھڻا تڪرار سروس چارجز، سار سنڀال، ڪرائي ۾ واڌ يا ليز ختم ڪرڻ جي ڪوشش بابت هوندا آهن. گھڻا تڪرار رينٽ ٽربيونل (هورڪميسي) پاران گھٽ قيمت تي حل ڪري سگھجن ٿا؛ ٻيا سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ ۾ ويندا آهن.

سروس چارجز ۽ سار سنڀال

توهان آرٽيڪل 7:259 BW جي تحت سروس چارجز (سروس ڪوسٽن) جي سالياني اسٽيٽمينٽ جا حقدار آهيو. جيڪڏهن زميندار اصل خرچن کان وڌيڪ گهري ٿو، يا صحيح اسٽيٽمينٽ فراهم نٿو ڪري، ته توهان رينٽ ٽربيونل کي سروس چارجز تي فيصلو ڪرڻ لاءِ چئي سگهو ٿا.

جيڪڏهن زميندار ڪنهن خرابي جي مرمت نٿو ڪري، ته پهريان پنهنجي شڪايت لکت ۾ ڏيو ۽ هڪ مناسب وقت ڏيو. ضابطي واري شعبي ۾، ڪرائي جو ٽربيونل پوءِ عارضي طور تي ڪرائي گهٽائي سگهي ٿو جيستائين خرابي درست نه ٿئي. توهان سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کي مرمت جو حڪم ڏيڻ لاءِ پڻ چئي سگهو ٿا. ڪجهه حالتن ۾ توهان پاڻ هڪ تڪڙي مرمت ڪرائي سگهو ٿا ۽ آرٽيڪل 7:206(3) BW تحت ڪرائي مان قيمت ڪٽي سگهو ٿا، پر صرف تڏهن جڏهن زميندار واضح درخواست جي باوجود ڪارروائي ڪرڻ ۾ ناڪام ٿئي.

هميشه هڪ تحريري رڪارڊ رکو. خط، اي ميل ۽ تصويرون ڏيکارين ٿيون ته توهان ڇا ۽ ڪڏهن رپورٽ ڪئي، ۽ جيڪڏهن تڪرار جاري رهي ته اهي توهان جي پوزيشن کي تمام گهڻو مضبوط بڻائين ٿا.

ڪرائي ۾ واڌ ۽ غير قانوني برطرفي

جيڪڏهن توهان سوچيو ٿا ته ڪرائي ۾ واڌ قانوني حد کان وڌيڪ آهي، ته توهان تحرير ۾ اعتراض ڪري سگهو ٿا ۽، جيڪڏهن ضروري هجي ته، معاملي کي اڳتي وڌائي سگهو ٿا. آزاد شعبي ۾، سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ فيصلو ڪري ٿي؛ ريگيوليڊ شعبي ۾، ڪرائي ٽربيونل ڪردار ادا ڪري ٿو.

هڪ زميندار شايد ڪنهن اهڙي سبب جي ڪري ليز ختم ڪرڻ جي ڪوشش ڪري سگهي ٿو جيڪو قانوني طور تي صحيح نه هجي، مثال طور ڇاڪاڻ ته هو وڪڻڻ چاهي ٿو يا هڪ ڪرائيدار ڳولڻ چاهي ٿو جيڪو وڌيڪ ادا ڪري ٿو. توهان کي متفق ٿيڻ جي ضرورت ناهي. توهان جي رضامندي کان سواءِ، ليز جاري رهندي جيستائين عدالت ٻي صورت ۾ فيصلو نه ڪري، ۽ عدالت ان کي صرف هڪ قانوني بنياد تي ختم ڪندي.

اسان توهان لاءِ هڪ غير معين مدت جي ڪرائي جي معاهدي سان ڇا ڪري سگهون ٿا؟

اسان ڪرائيداري وڪيل اسان جي آفيسن مان ڪرائيدارن، خانگي زميندارن ۽ ملازمن جي مدد ڪريو جيڪي عملي کي گهر ۾ رکن ٿا Eindhoven ۽ Amsterdam.

• اسين توهان جي ليز جو جائزو وٺون ٿا ۽ انهن شقن جي نشاندهي ڪريون ٿا جيڪي ڪتاب 7 BW ۾ ڪرائيداري ضابطن سان ٽڪراءَ ۾ اچن ٿيون.
• اسين برطرفي جو نوٽيس تيار ڪندا آهيون يا چيڪ ڪندا آهيون، جنهن ۾ آرٽيڪل 7:274 BW جي تحت زمين ۽ صحيح نوٽيس جي مدت شامل آهي.
• اسين ڇهن هفتن جي عرصي اندر توهان جي طرفان زميندار جي نوٽيس جو جواب ڏينداسين.
• اسين چيڪ ڪريون ٿا ته ڇا ڪرائي ۾ واڌ 2026 جي حد اندر رهي ٿي ۽ جيڪڏهن ائين نه ٿئي ته لکت ۾ اعتراض ڪريون ٿا.
• اسين توهان جي درخواست ڪرائي جي ٽربيونل ۾ داخل ڪنداسين يا سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ ۾ ڪارروائي ڪنداسين.

خلاصو

• 1 جولاءِ 2024 کان، هڪ نئين رهائشي ليز اصولي طور تي غير معين مدت لاءِ آهي؛ عارضي ليز صرف ڪجهه قانوني استثنان ۾ ممڪن آهن.
• هڪ ڪرائيدار جي حيثيت سان، توهان ڪرائي جي ادائيگي جي مدت جي برابر نوٽيس جي مدت سان ليز ختم ڪري سگهو ٿا، عام طور تي هڪ مهينو.
• هڪ زميندار کي آرٽيڪل 7:274 BW جي تحت زمين جي ضرورت آهي ۽، ڪرائيدار جي رضامندي کان سواءِ، عدالت جي فيصلي جي ضرورت آهي.
• زميندار جي نوٽيس جي مدت ٽن کان ڇهن مهينن تائين آهي، جيڪا ڪرائي جي مدت تي منحصر آهي.
• ڪرائي ۾ واڌ ۽ جمع ڪرائڻ قانون طرفان محدود آهن؛ ڪرائي ٽربيونل ۽ سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ تڪرار حل ڪن ٿا.

ٻين موضوعن لاءِ، اسان جي ڊچ ريئل اسٽيٽ قانون جي رهنمائي جي انڊيڪس ڏسو.

وچان وچان سوال ڪرڻ