Dutch transfer tax on the acquisition of immovable property is charged at different rates depending on who buys and why. A reduced rate applies to a home the buyer will occupy as their main residence, a starters exemption applies to younger first-time buyers within a value limit, and a substantially higher general rate applies to property acquired for investment or letting. The rates and the value limit are set annually, so the figure that matters is the one in force on the date of transfer.
Two points cause most disputes. The reduced rate depends on a written declaration of intended main residence, made before transfer and assessed on the actual position afterwards. And the rate is determined at the moment of delivery before the notary, not at the moment the purchase agreement is signed – which makes the completion date a financial decision as well as a practical one.
ٻه قدم
بل جي مٿين بيان ڪيل مقصد کي محسوس ڪرڻ جي لاءِ ، 2021 کان ٽرانسفر ٽيڪس جي ميدان ۾ ٻه تبديليون ، يا گهٽ ۾ گهٽ قدم متعارف ڪرايا ويندا. اهو توقع آهي ته اهو اسٽارٽر خريد ڪندڙن ۽ هائوسنگ ٽرانزيڪشنن جي تعداد کي وڌائيندو. سيڙپڪارن طرفان رهائشي ٽرانزيڪشن ۾ گهٽتائي
هن سلسلي ۾ پهريون قدم شروع ڪندڙن تي لاڳو ٿئي ٿو، ۽ مختصر ۾، منتقلي ٽيڪس مان هڪ معافي شامل آهي. ٻين لفظن ۾، شروعات ڪندڙن کي هاڻي 1 جنوري 2021 کان منتقلي ٽيڪس ادا ڪرڻ جي ضرورت ناهي، تنهنڪري گهر جي خريداري انهن لاء تمام سستي ٿي ويندي. استثنيٰ جي نتيجي ۾، گھر جي خريداري سان لاڳاپيل ڪل لاڳاپا، گھرن جي قيمت ۾ واڌ جي لحاظ کان، واقعي گھٽجي ويندا.
مهرباني ڪري نوٽ ڪريو: ڇوٽ هڪ ڀيرو آهي ۽ گهر جي قيمت 1 اپريل 2021 کان € 400,000 کان وڌيڪ نه ٿي سگهي. ان کان علاوه، ڇوٽ صرف تڏهن لاڳو ٿئي ٿي جڏهن ملڪيت جي منتقلي 1 جنوري 2021 تي يا ان کان پوءِ سول لا نوٽري ۾ ٿئي ٿي ۽ خريداري جي معاهدي تي دستخط ڪرڻ جو وقت فيصلو ڪندڙ نه هجي.
ٻيو ماپو سيڙپڪارن سان تعلق رکي ٿو ۽ ان جو مطلب آهي ته انهن جي حاصلات تي 1 جنوري 2021 کان اعليٰ عام شرح تي ٽيڪس لڳايو ويندو. اها شرح ذڪر ڪيل تاريخ تي 6٪ مان وڌائي 8٪ ڪئي ويندي. شروعاتن جي برعڪس، اهڙي طرح سيڙپڪارن لاءِ گهر خريد ڪرڻ وڌيڪ مهانگو ٿي ويندو آهي. انهن لاءِ، سيلز ٽيڪس جي شرح ۾ واڌ جي نتيجي ۾ گهر جي خريداري سان لاڳاپيل ڪل خرچ وڌي ويندا.
اتفاقي طور تي، اها شرح نه رڳو غير رهائش جي حصولن تي ٽيڪس لاڳو ڪري ٿي، بشمول ڪاروباري احاطي، پر انهن رهائشن جي حاصلات تي پڻ جيڪي استعمال نه ڪيا ويندا يا صرف عارضي طور تي مکيه رهائش جي طور تي استعمال ڪيا ويندا. ان حوالي سان، منتقلي ٽيڪس جي ترميم جي بل جي وضاحتي ياداشت جي مطابق، مثال طور، هڪ موڪل جو گهر، هڪ گهر جيڪو والدين پنهنجي ٻار لاءِ خريد ڪندا آهن ۽ گهر جيڪي قدرتي ماڻهن طرفان نه، پر قانوني طور تي خريد ڪيا ويا آهن. ماڻهو جهڙوڪ هائوسنگ ڪارپوريشن.
اسٽارٽر يا سيڙپڪار؟
پر توهان کي ڪهڙي ماپ کي ذهن ۾ رکڻ گهرجي؟ ٻين لفظن ۾، ڇا توهان هڪ اسٽارٽر يا هڪ سيڙپڪار آهيو؟ ڇا ڪو ماڻهو اصل ۾ پهريون ڀيرو مالڪ جي قبضي واري هائوسنگ مارڪيٽ ۾ داخل ٿي رهيو آهي ۽ اڳ ڪڏهن به گهر حاصل نه ڪيو آهي، هن سوال جي جواب لاء شروعاتي نقطي طور ورتو وڃي.
تنهن هوندي، ڪير اسٽارٽر معافي لاءِ اهل آهي ۽ جن تي ٽرن اوور ٽيڪس جي شرح ۾ اضافو لاڳو ٿئي ٿو، ان معيار جي بنياد تي مقرر نه ڪيو ويو آهي. اهو معافي لاءِ فرق نٿو پوي ته ڇا توهان هڪ خريد ڪندڙ جي حيثيت ۾ اڳ ۾ ئي هڪ گهر جي مالڪي ڪئي آهي. ٻين لفظن ۾، گھر ضروري نه آھي توھان جو پھريون مالڪ-قبضو ٿيل گھر ھجڻ لاءِ استثنيٰ حاصل ڪرڻ لاءِ.
منتقلي ٽيڪس جي ترتيب لاءِ بل مڪمل طور تي مختلف پوائنٽ جو استعمال ڪيو آهي. ڇا توهان اسٽارٽر جي طور تي درجه بندي ڪري سگهو ٿا ۽ تنهن ڪري اسٽارٽر کي استثنيٰ جو هڪ موقعو بيٺل ٽن مجموعي معيار تي منحصر آهي. معيار هيٺ ڏنل آهن:
- حاصل ڪرڻ واري جي عمر. هڪ اسٽارٽر سمجهيو وڃي، توهان کي 18 ۽ 35 سالن جي وچ ۾ هجڻ گهرجي. بل ۾ 35 جي مٿئين حد استعمال ڪئي وئي آهي ڇاڪاڻ ته AFM جي تحقيق ڏيکاري ٿي ته 35 سالن کان گهٽ عمر ۾ خريد ڪندڙ لاءِ خرچ برداشت ڪرڻ سراسري طور وڌيڪ ڏکيو آهي. اضافي طور تي، 18 سالن جي هيٺين حد سان معافي جي درخواست لاء، توهان جي عمر لاڳو ٿئي ٿي.
- هن هيٺين حد جو مقصد شروع ڪندڙن جي استثنيٰ جي غلط استعمال کي روڪڻ آهي: اهو ممڪن ناهي ته قانوني نمائندن لاءِ استثنٰي کي استعمال ڪرڻ جڏهن نابالغ ٻار جي نالي تي گهر خريد ڪيو وڃي. ان کان علاوه، عمر جي حدن کي لازمي طور تي لاڳو ڪيو وڃي في حاصل ڪندڙ، جيتوڻيڪ ان صورت ۾ ته هڪ گهر ڪيترن ئي حاصل ڪندڙن طرفان گڏيل طور تي حاصل ڪيو وڃي. جيڪڏهن حاصل ڪندڙن مان هڪ 15 سالن کان وڏي آهي، هيٺ ڏنل هن خريد ڪندڙ تي لاڳو ٿئي ٿو: هن جي پنهنجي حصي تي ڪا به رعايت نه آهي.
- حاصل ڪندڙ اڳوڻي انهي استثنا کي لاڳو نه ڪيو آهي. جيئن ذڪر ڪيو ويو آهي، شروعاتي جي استثنا صرف هڪ ڀيرو استعمال ڪري سگهجي ٿي. انهي کي يقيني بڻائڻ لاءِ ته هن قاعدي جي ڀڃڪڙي نه ٿئي، توهان کي واضح طور تي، مضبوطيءَ سان ۽ بغير ڪنهن رڪاوٽ جي لکت ۾ اعلان ڪرڻ گهرجي ته توهان اڳ ۾ شروعاتي استثنا لاڳو نه ڪيو آهي. منتقلي ٽيڪس جي استثنا جي دعويٰ ڪرڻ لاءِ هي تحريري بيان پوءِ سول قانون جي نوٽري ڏانهن جمع ڪرايو وڃي.
- اصولي طور تي، سول قانون جو نوٽري هن لکيل بيان تي اعتبار ڪري سگهي ٿو، جيستائين هن کي خبر ناهي ته هي بيان غلط طور تي جاري ڪيو ويو آهي. جيڪڏهن اهو بعد ۾ ظاهر ٿئي ٿو ته توهان حاصل ڪندڙ جي طور تي جاري ڪيل بيان جي باوجود اڳ ۾ معافي لاڳو ڪئي آهي، هڪ اضافي جائزو اڃا به ڪيو ويندو.
- حاصل ڪرڻ واري جي طرفان بنيادي رهائش طور عارضي طور گهر جو استعمال. ٻين لفظن ۾، شروعات ڪندڙن جي معافي جو دائرو حاصل ڪندڙن تائين محدود آهي جيڪي اصل ۾ گهر ۾ رهندا. ان شرط جي حوالي سان، توهان لاءِ پڻ ضروري آهي ته هڪ حاصل ڪندڙ جي طور تي اهو واضح طور تي، مضبوطيءَ سان ۽ بغير ڪنهن رزرويشن جي لکت ۾ اعلان ڪرڻ گهرجي ته اهو گهر عارضي طور تي ۽ اصل رهائش جي طور تي استعمال ڪيو ويندو، ۽ انهي سان گڏ اهو لکيل بيان جمع ڪرايو. حاصل ڪرڻ کان اڳ سول-قانون جي نوٽيفڪيشن جيڪڏهن حصول هن جي ذريعي ٿي وڃي.
- عارضي استعمال جو مطلب، مثال طور، گھر جي ڪرائي تي ڏيڻ يا ان جو استعمال موڪلن واري گھر جي طور تي. جڏهن ته مکيه رهائش شامل آهي جماعت سان رجسٽريشن ۽ اتي زندگي تعمير ڪرڻ (بشمول راندين جون سرگرميون، اسڪول، عبادت جي جڳهه، ٻارن جي سنڀال، دوست، خاندان). جيڪڏهن، هڪ حاصل ڪندڙ جي طور تي، توهان نئين گهر کي پنهنجي مکيه رهائش جي طور تي استعمال ڪرڻ وارا نه آهيو يا صرف عارضي طور تي 1 جنوري 2021 کان، توهان اڃا تائين 8٪ جي عام شرح تي ٽيڪس ڪيو ويندو.
انهن معيارن جو اندازو ، ۽ اهڙي طرح هن سوال جو جواب آهي ته ڇا توهان رعايت جي درخواست تي قابض آهيو ، جڏهن گهر حاصل ڪيو وڃي. وڌيڪ خاص طور تي ، اهو اهو لمحو آهي جڏهن وڪرو جو معاهدو نوٽري تي تيار ڪيو ويندو آهي. تڪرار واري عمل کي عمل ۾ آڻڻ کان فوري طور ، ٻئي ۽ ٽئين شرطن بابت لکت وارو بيان پڻ نوٽري ڏانهن جمع ڪرائڻ لازمي آهي. اهو لمحو جنهن تي خريداري جي معاهدي تي دستخط ٿيل آهي اها تحريري بيان جي مسئلي سان لاڳاپيل نه آهي ، بلڪل ائين جيئن اهو شروعاتن جي استثنا جي حاصلات لاءِ آهي.
گھر جي خريداري شروعات ڪندڙ ۽ سيڙپڪار ٻنهي لاءِ هڪ اهم قدم آهي. ڇا توهان ڄاڻڻ چاهيو ٿا ته توهان ڪهڙي درجي سان تعلق رکو ٿا ۽ 2021 کان پوءِ توهان کي ڪهڙن قدمن کي نظر ۾ رکڻ گهرجي؟ يا ڇا توهان کي استثنا لاءِ گهربل بيان ڏيڻ ۾ مدد جي ضرورت آهي؟ پوءِ Law & More سان رابطو ڪريو. اسان جا وڪيل ريئل اسٽيٽ ۽ ڪانٽريڪٽ قانون جا ماهر آهن ۽ توهان کي مدد ۽ صلاح فراهم ڪرڻ ۾ خوش آهن. اسان جا وڪيل پڻ توهان جي پيروي جي عمل ۾ مدد ڪرڻ ۾ خوش ٿيندا، مثال طور جڏهن خريداري جي معاهدي کي تيار ڪرڻ يا جانچڻ جي ڳالهه اچي ٿي.
