توهان هڪ فيصلو حاصل ڪيو آهي. عدالت توهان جي دعويٰ کي منظور ڪري ڇڏيو آهي ۽ مخالف ڌر کي ادائيگي جو حڪم ڏنو ويو آهي. پر قرضدار ادا نٿو ڪري. جيڪڏهن اهي ملڪيت جا مالڪ آهن، ته ان ملڪيت جي زبردستي وڪرو توهان جي دعويٰ کي گڏ ڪرڻ جو هڪ رستو ٿي سگهي ٿو. ان کي ايگزيڪيوٽري سيل (ايگزيڪيوٽريل ورڪوپ) سڏيو ويندو آهي. بهرحال، هڪ ڪامياب نفاذ جو رستو ڊگهو، مهانگو ۽ غير يقيني آهي. هن آرٽيڪل ۾ اسان وضاحت ڪريون ٿا ته اهو عمل ڪيئن ڪم ڪري ٿو ۽ هڪ قرضدار جي حيثيت سان توهان کي رستي ۾ ڪهڙا خطرا منهن ڏيڻا پوندا آهن.
لاڳو ٿيندڙ عنوان: شروعاتي نقطو
ڪنهن به ملڪيت جي خلاف نفاذ هميشه هڪ قابلِ نفاذ عنوان (ايگزيڪيوٽريئل ٽائيٽل) سان شروع ٿئي ٿو. هي هڪ دستاويز آهي جنهن جي بنياد تي قانون لاڳو ڪرڻ جي اجازت ڏئي ٿو. سڀ کان عام عنوان عدالت جو فيصلو آهي، پر هڪ نوٽريل ڊيڊ يا عدالتي حڪم پڻ عنوان طور ڪم ڪري سگهي ٿو. فيصلي کي عارضي طور تي قابلِ نفاذ قرار ڏنو وڃي، يا اپيل جي مدت ختم ٿي چڪي هجي. هڪ صحيح قابلِ نفاذ عنوان کان سواءِ، نفاذ شروع نه ٿي سگهي.
خدمت ۽ ادائيگي جو حڪم
ڪنهن به قسم جي ضبطي لاڳو ڪرڻ کان اڳ، ضمانتي کي قرضدار تي رسمي طور تي فيصلو ڏيڻ گهرجي - يعني، ان کي سرڪاري طور تي پهچائڻ. ضمانتي پوءِ ادائيگي جو حڪم جاري ڪري ٿو. ڊچ ڪوڊ آف سول پروسيجر (Rv) جي آرٽيڪل 439 جي تحت، قرضدار کي گهٽ ۾ گهٽ ٻه ڏينهن ڏنا وڃن ٿا ته هو رضاڪارانه طور تي ادائيگي ڪري. صرف هڪ ڀيرو اهو عرصو بغير ادائيگي جي ختم ٿئي ٿو ته اصل لاڳو ٿيڻ شروع ٿي سگهي ٿو.
هي قدم صرف هڪ رسميت ناهي. جيڪڏهن خدمت ناقص آهي يا آرڊر صحيح طريقي سان جاري نه ڪيو ويو آهي، ته قرضدار نفاذ کي چئلينج ڪري سگهي ٿو. تنهن ڪري اهو ضروري آهي ته بيلف ڪم کي احتياط سان انجام ڏئي.
ملڪيت تي ايگزيڪيوٽو اٽيچمينٽ
ادائيگي جي مدت ختم ٿيڻ کان پوءِ، بيلف ملڪيت تي هڪ ايگزيڪيوٽري اٽيچمينٽ لاڳو ڪري ٿو. هي اٽيچمينٽ لينڊ رجسٽري (ڪڊسٽر) جي پبلڪ رجسٽر ۾ رجسٽر ٿيل آهي (آرٽيڪل 505 آر وي). ان وقت کان، اٽيچمينٽ ٽئين پارٽين کي نظر ايندي ۽ ملڪيت قانوني طور تي شامل ٿي ويندي. اصول ۾، قرضدار هاڻي ملڪيت وڪرو نٿو ڪري سگهي يا ان تي نوان حق بار نه وجهي سگهي ٿو. جيڪڏهن اهي ڪنهن به طرح ائين ڪن ٿا، ته خريد ڪندڙ يا نئون محدود حق رکندڙ ان ٽرانزيڪشن تي اٽيچنگ قرضدار جي مقابلي ۾ ڀروسو نٿو ڪري سگهي.
ضمانت ڏيندڙ قرضدار ۽ ڪنهن به گروي وٺندڙ کي منسلڪ جي اطلاع ڏئي ٿو. گروي وٺندڙن کي حق آهي ته اهي نفاذ کي پنهنجي هٿن ۾ وٺن - ان بابت وڌيڪ بعد ۾.
عوامي نيلامي
مکيه قاعدو اهو آهي ته هڪ ايگزيڪيوٽري سيل هڪ عوامي نيلامي ذريعي ٿيندي آهي (آرٽيڪل 514 آر وي ۽ سيڪ.). نيلامي هڪ سول قانون نوٽري پاران منظم ڪئي ويندي آهي، جيڪو نيلامي جون شرطون پڻ تيار ڪندو آهي. ملڪيت جو اعلان عوامي رجسٽرن ذريعي ۽ عام طور تي خاص نيلامي پليٽ فارمن ذريعي اڳواٽ ڪيو ويندو آهي. نوٽري پبلسٽي کي سنڀاليندو آهي، معلوماتي دستاويز مرتب ڪندو آهي ۽ نيلامي پاڻ ڪندو آهي.
نيلامي جي ڏينهن تي، دلچسپي رکندڙ پارٽيون بوليون لڳائي سگهن ٿيون. ملڪيت سڀ کان وڌيڪ بولي ڏيندڙ کي ڏني ويندي آهي، جنهن کان پوءِ نوٽري خريداري جو معاهدو تيار ڪندو آهي. خريداري جي قيمت عام طور تي ڪجهه هفتن اندر ادا ڪرڻ گهرجي. ادائيگي کان پوءِ، منتقلي هڪ نوٽيريل ڊيڊ آف ايگزيڪيوٽري سيل ذريعي ٿيندي آهي، جيڪا ساڳئي طرح لينڊ رجسٽري ۾ رجسٽر ٿيل آهي.
متبادل طور تي ذاتي وڪرو
عوامي نيلامي کان علاوه، ڊچ سول ڪوڊ (BW) جو آرٽيڪل 3:268(2) هڪ خانگي وڪري جو امڪان پيش ڪري ٿو. ان لاءِ ابتدائي رليف جج جي اجازت جي ضرورت آهي، جيڪا قرضدار يا گروي رکندڙ طرفان درخواست ڪئي وئي آهي - نه ته پاڻ سان لاڳاپيل قرضدار طرفان. جج اها اجازت ڏئي ٿو جيڪڏهن اهو ممڪن هجي ته هڪ خانگي وڪري نيلامي کان وڌيڪ واپسي پيدا ڪندي.
عملي طور تي هي رستو وڌيڪ اختيار ڪيو ويندو آهي، خاص طور تي جڏهن سڀئي قرض ڏيندڙ ان تي متفق ٿين ٿا. هڪ خانگي وڪرو عام طور تي وڌيڪ آساني سان اڳتي وڌندو آهي، وڌيڪ قيمت حاصل ڪندو آهي ۽ نيلام جي خرچن تي بچت ڪندو آهي. قرض ڏيندڙ لاءِ، ڪيترن ئي ڪيسن ۾ هن آپشن بابت فعال طور تي سوچڻ عقلمندي آهي.
جيڪڏهن قرضدار اڪيلو مالڪ نه هجي ته ڇا ٿيندو؟
عملي طور تي قرضدار اڪثر ڪري ملڪيت جو اڪيلو مالڪ نه هوندو آهي. هڪ عام صورتحال ٻه شريڪ مالڪن جي آهي جن مان هر هڪ برابر، غير ورهايل اڌ حصو رکي ٿو - مثال طور ڀائيوار جيڪي گڏجي گهر خريد ڪيو. ان جا نفاذ لاءِ اهم نتيجا آهن.
هڪ شريڪ مالڪ جو هڪ لاڳاپيل قرضدار اصولي طور تي صرف ان قرضدار جي ملڪيت ۾ غير ورهايل حصي تي منسلڪ ڪري سگهي ٿو ۽ وڪرو ڪري سگهي ٿو، نه ته پوري ملڪيت (ڊچ سول ڪوڊ، BW جو آرٽيڪل 3:175). ٻئي شريڪ مالڪ جو حصو لاڳو ڪرڻ جي دائري کان ٻاهر آهي، ڇاڪاڻ ته اهو شخص قرض لاءِ ذميوار ناهي. تنهن ڪري قرضدار صرف سڄي گهر کي نيلام نٿو ڪري سگهي.
مشڪل اها آهي ته هڪ غير ورهايل اڌ حصو وڪڻڻ تمام ڏکيو آهي. مشڪل سان ڪو به خريد ڪندڙ هڪ جزوي حصو حاصل ڪرڻ ۽ ڪنهن اجنبي سان گڏ گڏيل مالڪ بڻجڻ لاءِ تيار هوندو، سڀني عملي پيچيدگين سان گڏ. عوامي نيلامي ۾ اهڙو حصو، جيڪڏهن اهو بلڪل وڪرو ٿئي ٿو، ته ان جي متناسب قيمت جو صرف هڪ حصو حاصل ڪندو.
انهيءَ ڪري هڪ قرضدار عام طور تي چاهيندو ته برادري کي ورهايو وڃي. آرٽيڪل 3:180 BW جي تحت هڪ قرضدار جنهن هڪ شريڪ مالڪ جو حصو ڳنڍيو آهي، اهو ٻئي شريڪ مالڪ جي خواهش جي خلاف به برادري جي ورهاڱي (ورڊلنگ) جو مطالبو ڪري سگهي ٿو. ورهاڱي ذريعي سڄي ملڪيت وڪرو ڪري سگهجي ٿي ۽ خالص آمدني شريڪ مالڪن جي وچ ۾ انهن جي حصن جي مطابق ورهائي سگهجي ٿي. پوءِ قرضدار قرضدار جي آمدني جي حصي مان وصولي ڪري سگهي ٿو، جڏهن ته ٻئي شريڪ مالڪ جو حصو ان شخص کي ادا ڪيو ويندو آهي ۽ قرضدار جي پهچ کان ٻاهر رهندو آهي.
هڪ مختلف صورتحال پيدا ٿئي ٿي جتي شريڪ مالڪ ملڪيت جي برادري ۾ شادي شده آهن (gemeenschap van goederen) ۽ قرض هڪ برادري جو قرض آهي. انهي صورت ۾ سڄي برادري - پوري ملڪيت سميت - اصولي طور تي مدد ڪري سگهي ٿي، ڇاڪاڻ ته ٻئي زال مڙس ذميوار آهن. ساڳيو ئي ٻين قرضن تي لاڳو ٿئي ٿو جن لاءِ ٻئي مالڪ گڏيل طور تي ذميوار آهن، جهڙوڪ گڏيل قرض. جڏهن ته، مالڪن مان صرف هڪ هڪ خانگي قرض جو قرضدار آهي، ان شخص جي حصي جي حد لاڳو ٿئي ٿي.
تنهن ڪري قرض ڏيندڙ لاءِ اهو ضروري آهي ته ضبطي ڪرڻ کان اڳ، ملڪيت جا رجسٽرڊ مالڪ ڪير آهن ۽ ڪهڙي بنياد تي اهي ان کي رکن ٿا، اهو جانچي وٺي. لينڊ رجسٽري (ڪڊسٽر) ملڪيت جي پوزيشن ڏيکاري ٿي. ڇا پوري ملڪيت يا صرف هڪ غير ورهايل حصو لاڳو ڪري سگهجي ٿو، وڏي حد تائين وصولي جي امڪانن کي طئي ڪري ٿو - انهي سان گڏ قيمتون ۽ رستي جي ضرورت جو وقت.
آمدني جي ورڇ: درجه بندي جو بندوبست
هڪ ڀيرو ملڪيت وڪرو ٿي وڃي ۽ خريداري جي قيمت ملي وڃي، ته پوءِ آمدني ورهائي وڃي. جيڪڏهن ڪيترائي قرضدار آهن - جيڪو عام طور تي ملڪيت جي نفاذ سان ٿيندو آهي - هڪ درجه بندي جو بندوبست (رينجلينگ) ٿئي ٿو (آرٽيڪل 551 آر وي ۽ سيڪ.). نوٽري يا نگران جج اهو طئي ڪري ٿو ته ڪهڙن قرضدارن کي ادائيگي ڪئي وڃي ٿي ۽ ڪهڙي ترتيب ۾.
گروي رکڻ وارو پهرين نمبر تي هوندو آهي. ان کان پوءِ ڪو به ترجيحي قرض ڏيندڙ ايندو آهي جهڙوڪ ٽيڪس اختيارين. ان کان پوءِ، لاڳو ڪرڻ جا خرچ پاڻ ادا ڪيا ويندا آهن. پوءِ جيڪو به بچي ٿو اهو ڳنڍڻ واري قرضدارن ۾ انهن جي ڳنڍڻ جي تاريخ جي درجي جي مطابق ورهايو ويندو آهي: جيڪو به اڳ ۾ ڳنڍيو ويندو آهي ان جو درجو وڌيڪ هوندو آهي. مڪمل ورڇ کان پوءِ جيڪو به بچيو آهي اهو قرضدار ڏانهن ويندو آهي.
خطرو 1: گروي رکندڙ کي ترجيح ڏني ويندي آهي
قرض ڏيندڙ لاءِ سڀ کان بنيادي خطرو درجه بندي جو ترتيب آهي. هڪ بينڪ يا ٻيو گروي رکندڙ ملڪيت تي گروي جو حق رکي ٿو ۽ تنهن ڪري ساخت جي لحاظ کان ڳنڍيل قرضدار کان اڳتي آهي. ان جو مطلب آهي ته گروي قرض - سود جي بقايا ۽ ضمني خرچن سميت - پهرين وڪرو جي آمدني مان ادا ڪيو ويندو آهي. صرف جيڪو پوءِ بچي ٿو اهو قرضدار لاءِ دستياب آهي.
هڪ ملڪيت لاءِ جنهن جي گروي جو قرض ان جي مارڪيٽ ويليو جي نسبت وڌيڪ هجي، گروي جي واپسي کان پوءِ لاڳاپيل قرضدار لاءِ عملي طور تي ڪجهه به نه بچي سگهي ٿو - جيتوڻيڪ ملڪيت مناسب قيمت تي وڪرو ڪئي وڃي.
خطرو 2: لاڳو ڪرڻ جي آمدني توقع کان گهٽ آهي.
عوامي نيلام ذريعي وڪرو ڪيل ملڪيتون ساخت جي لحاظ کان کليل مارڪيٽ ۾ ذاتي طور تي پيش ڪيل ملڪيتن کان گهٽ حاصل ڪن ٿيون. بولي ڏيندڙ ڄاڻن ٿا ته اهي زبردستي وڪرو ٿيل ملڪيت خريد ڪري رهيا آهن: انهن وٽ معائنو ڪرڻ جا محدود موقعا آهن، ملڪيت جي حالت هميشه مڪمل طور تي معلوم نه هوندي آهي، ۽ هڪ موقعو آهي ته اڳوڻو قبضو ڪندڙ رضاڪارانه طور تي نه ڇڏيندو. اهو سڀ ڪجهه گهٽ بولي جي قيمت ۾ ظاهر ٿئي ٿو.
عملي طور تي، لاڳو ٿيندڙ آمدني باقاعدي طور تي اوپن مارڪيٽ ويليو کان 15 کان 30 سيڪڙو گهٽ هوندي آهي، ڪڏهن ڪڏهن وڌيڪ. هڪ قرضدار جنهن پنهنجو حساب سرڪاري ٽيڪس ويليو (WOZ) يا تشخيصي رپورٽ تي ٻڌل آهي، نيلامي کان پوءِ هڪ ناخوشگوار تعجب ۾ پئجي سگهي ٿو.
خطرو 3: مقابلي ۾ شامل ٿيندڙ قرض ڏيندڙ
قرضدار ڪڏهن ڪڏهن اڪيلو هوندو آهي جيڪو قرضدار جي ملڪيت تي نظر رکندو آهي. ٻين قرضدارن پڻ ضبطي لاڳو ڪئي هوندي، ۽ انهن جو درجو ان تاريخ سان طئي ڪيو ويندو آهي جڏهن انهن جو ضبطي لينڊ رجسٽري ۾ رجسٽر ٿيو هو. جيڪو به اڳ هو، اهو ترجيح وٺندو آهي.
هڪ قرضدار جيڪو دير سان منظر عام تي اچي ٿو، ان کي درجه بندي جي انتظام جي پوئين حصي ۾ ختم ٿيڻ جو خطرو آهي، ان وقت تائين موجود آمدني ختم ٿي ويندي آهي. تنهن ڪري اهو مشورو ڏنو ويو آهي ته هڪ قابل اطلاق عنوان حاصل ڪرڻ کان پوءِ جلد کان جلد منسلڪ ڪرڻ لاءِ اڳتي وڌو وڃي.
خطرو 4: خرچ آمدني کي گھٽائي ٿو
ملڪيت جي خلاف لاڳو ڪرڻ ۾ ڪافي خرچ شامل آهن: خدمت ۽ منسلڪ لاءِ بيلف جي فيس، نيلام يا خانگي وڪري لاءِ نوٽري فيس، رجسٽريشن لاءِ زمين جي رجسٽري جي قيمت، ۽ ممڪن طور تي بي دخلي جي قيمت جيڪڏهن قرضدار رضاڪارانه طور تي ملڪيت نه ڇڏي. اهي سڀئي خرچ قرضدارن کي ادا ڪرڻ کان اڳ وڪري جي آمدني مان ڪٽيا ويندا آهن.
جيتوڻيڪ لاڳو ٿيندڙ خرچ عام دعوائن کان اڳڀرا آهن، اهي قرض ڏيندڙ کي موجود خالص آمدني کي گهٽائي ڇڏيندا آهن. نسبتاً گهٽ قيمت وارين ملڪيتن لاءِ يا وڏي گروي واري قرض سان، خرچ ڪنهن به موجود اضافي جو هڪ اهم حصو نگلائي سگهن ٿا.
خطرو 5: نفاذ جي حڪم جي ڪارروائي
قرضدار کي ابتدائي رليف جج (آرٽيڪل 438 آر وي) جي سامهون نفاذ جي حڪم جي ڪارروائي (ايگزيڪيوٽوڪارٽگيڊنگ) ذريعي نفاذ کي چئلينج ڪرڻ جو حق آهي. اهي دعويٰ ڪري سگهن ٿا ته نفاذ کي معطل ڪيو وڃي، مثال طور ڇاڪاڻ ته اهي دليل ڏين ٿا ته دعويٰ اڳ ۾ ئي (جزوي طور تي) ادا ڪئي وئي آهي، ته نفاذ جي طاقت جو غلط استعمال ٿيو آهي، يا نوان حالات پيدا ٿيا آهن جيڪي نفاذ جي رستي ۾ رڪاوٽ بڻجن ٿا.
صرف ادائيگي ڪرڻ ۾ ناڪامي اصولي طور تي معطلي لاءِ ڪافي سبب ناهي. پر حڪم نامي جي ڪارروائي وقت ۽ پئسا خرچ ڪري ٿي، جيتوڻيڪ قرض ڏيندڙ آخرڪار صحيح ثابت ٿئي ٿو. انهي ڪري عمل هفتن تائين دير ٿي سگهي ٿو، جڏهن ته خرچ وڌي ويندا آهن.
خطرو 6: گروي رکندڙ طرفان خلاصو لاڳو ڪرڻ
آرٽيڪل 3:268 BW گروي رکندڙ کي سمري انفورسمينٽ (پارٽ ايگزيڪيوٽو) جو حق ڏئي ٿو: اهي عدالت جي عنوان جي ضرورت کان سواءِ ۽ لاڳاپيل قرضدار کي اجازت ڏيڻ کان سواءِ ملڪيت وڪرو ڪري سگهن ٿا. جيڪڏهن قرضدار پڻ پنهنجي گروي جي ذميدارين کي پورو ڪرڻ ۾ ناڪام ٿئي ٿو، ته بينڪ عام طور تي پاڻ کي نافذ ڪرڻ جو فيصلو ڪندي.
انهي صورت ۾، قرض ڏيندڙ مڪمل طور تي ڪنٽرول وڃائي ڇڏيندو آهي. بينڪ وقت، وڪري جو طريقو ۽ نوٽري طئي ڪري ٿي. قرضدار صرف اهو ڏسڻ لاءِ انتظار ڪري سگهي ٿو ته گروي قرض ۽ ضمني خرچن جي ادائيگي کان پوءِ انهن لاءِ ڪجهه باقي رهي ٿو يا نه.
خطرو 7: قرضدار جو ڏيوالپڻو
جيڪڏهن قرضدار کي نفاذ جي عمل دوران ڏيوالپڻو قرار ڏنو وڃي ٿو، ته ڏيوالپڻي ۾ ٽرسٽي قرضدار جي حقن ۾ قدم رکي ٿو. پوءِ ملڪيت تي ضبطي ڏيوالپڻي جي ملڪيت جو حصو بڻجي ويندي آهي ۽ انفرادي نفاذ کي اصولي طور تي روڪيو ويندو آهي. ان کان پوءِ معاملو ڏيوالپڻي جي ڪارروائي ذريعي حل ڪيو ويندو آهي.
ٽرسٽي ملڪيت جي وڪري جو فيصلو ڪري ٿو ۽ آمدني ڏيوالپڻي جي قانون جي مطابق ورهائي ويندي آهي. هڪ غير محفوظ قرضدار لاءِ - بغير گروي يا گروي جي - ان جو مطلب آهي ته اڪثر ڪيسن ۾ انهن کي انهن جي دعويٰ جو صرف هڪ محدود سيڪڙو ادا ڪيو ويندو، جيڪڏهن ڪجهه به هجي.
خطرو 8: باقي قرض ڪجهه به حل نٿو ڪري
هڪ ڪامياب نفاذ جو مطلب اهو ناهي ته دعويٰ مڪمل طور تي مطمئن آهي. جيڪڏهن گروي قرض، خرچن ۽ ٻين دعوائن جي ڪٽوتي کان پوءِ وڪرو جي آمدني، پوري دعويٰ کي پورو ڪرڻ لاءِ ڪافي نه آهي، ته هڪ باقي قرض باقي رهي ٿو. قرضدار ذاتي طور تي ان لاءِ ذميوار آهي.
پر هڪ قرضدار جيڪو پنهنجو گهر وڃائي چڪو آهي ۽ مالي مشڪلات ۾ ٿي سگهي ٿو، ان وٽ عام طور تي گهٽ وصولي لائق اثاثا بچيا آهن. پوءِ قرضدار باضابطه طور تي هڪ بقايا دعويٰ رکي ٿو، پر عملي طور تي ان کي گڏ ڪرڻ جو موقعو محدود آهي.
خطرو 9: اپيل هارائڻ دوران پهرين دفعي فيصلي کي لاڳو ڪرڻ
پهرين صورت ۾ ڏنل فيصلي کي اڪثر عارضي طور تي لاڳو ڪرڻ جوڳو قرار ڏنو ويندو آهي. ان جو مطلب آهي ته توهان کي اپيل جي انتظار ۾ هجڻ دوران لاڳو ڪرڻ جي اجازت آهي ۽ تنهن ڪري فيصلو اڃا تائين حتمي نه ٿيو آهي. اهو پرڪشش لڳي سگهي ٿو ڇاڪاڻ ته توهان کي انتظار ڪرڻ جي ضرورت ناهي، پر ان ۾ هڪ وڏو خطرو آهي: جيڪڏهن اپيل جو فيصلو توهان جي خلاف ڪيو وڃي ۽ فيصلو هڪ طرف رکيو وڃي، ته قانوني بنياد جنهن تي توهان ملڪيت جي خلاف لاڳو ڪيو هو، پوئتي هٽڻ واري اثر سان ختم ٿي ويندو آهي.
ان جا نتيجا تمام گهڻا خطرناڪ ٿي سگهن ٿا. پوءِ توهان ڪنهن صحيح عنوان کان سواءِ نافذ ڪيو هوندو ۽ اصولي طور تي، قرضدار کي نتيجي ۾ ٿيندڙ نقصان جا ذميوار آهيو. ڇاڪاڻ ته ملڪيت ان دوران وڪرو ڪئي وئي آهي ۽ ٽئين پارٽي کي منتقل ڪئي وئي آهي، توهان عام طور تي هاڻي ان وڪرو کي رد نٿا ڪري سگهو: هڪ خريد ڪندڙ جيڪو نفاذ جي نيلامي ۾ نيڪ نيتي سان ملڪيت حاصل ڪئي آهي، محفوظ آهي. پوءِ توهان کي حاصل ڪيل آمدني واپس ڪرڻي پوندي ۽ ان کان علاوه، اضافي نقصان جي تلافي ڪرڻي پوندي، جهڙوڪ نفاذ جي قيمت ۽ ملڪيت جي اصل قيمت جي وچ ۾ فرق، منتقلي جي قيمت ۽ ڪنهن به نتيجي ۾ نقصان.
هي ذميواري وڌيڪ هڪ سخت، خطري تي ٻڌل ذميواري آهي: جيڪو به اهڙو فيصلو لاڳو ڪري ٿو جيڪو بعد ۾ رد ڪيو وڃي ٿو، اهو پنهنجي خطري تي عمل ڪري ٿو، جيتوڻيڪ اهي مڪمل طور تي نيڪ نيتي سان هئا. تنهن ڪري اپيل هارائڻ سان توهان کي اصل دعويٰ کان وڌيڪ قيمت ادا ڪرڻي پوندي. انهي سبب لاءِ، هميشه وزن ڪريو ته توهان جو ڪيس ڪيترو مضبوط آهي، ڇا ٻي پارٽي ڪنهن به واپسي لاءِ رستو پيش ڪري ٿي، ۽ ڇا اپيل جي نتيجي جو انتظار ڪرڻ دانشمندي آهي بجاءِ سڌو سنئون لاڳو ڪرڻ جي.
قرض ڏيندڙ جي حيثيت ۾ عمل جو بهترين طريقو ڪهڙو آهي؟
ڪنهن به ملڪيت جي خلاف قانون لاڳو ڪرڻ کان اڳ، هڪ محتاط جائزو وٺڻ ضروري آهي. پاڻ کان هيٺ ڏنل سوال پڇو: ملڪيت جي موجوده مارڪيٽ قيمت ڇا آهي ۽ گروي قرض ڪيترو وڌيڪ آهي؟ ڇا ٻيا قرضدار آهن ۽ انهن جو درجو ڇا آهي؟ ڇا قرضدار جا اهڙا اثاثا يا آمدني آهن جن جي خلاف قانون لاڳو ڪرڻ آسان ۽ سستو آهي؟ ۽ ڇا هڪ دوستانه حل - ڇا قانون لاڳو ڪرڻ جي خطري هيٺ هجي يا نه - هڪ حقيقي آپشن آهي؟
ڪڏهن ڪڏهن لاڳو ڪرڻ جو خطرو عملي طور تي لاڳو ڪرڻ کان وڌيڪ اثرائتو هوندو آهي. قرضدار جيڪي ڄاڻن ٿا ته انهن جو گهر خطري ۾ آهي اهي اڪثر ڪري ادائيگي جي انتظام يا آبادڪاري کي قبول ڪرڻ لاءِ تيار هوندا آهن جنهن کان انهن اڳ انڪار ڪيو هو. هڪ سٺو وقت تي مطالبو خط يا لاڳو ڪرڻ جو نوٽيس گهربل نتيجو پهچائي سگهي ٿو بغير ڊگهي ۽ مهانگي لاڳو ڪرڻ واري عمل کي مڪمل طور تي مڪمل ڪرڻ جي.
ٿڪل
ملڪيت جي ايگزيڪيوٽري وڪري قرض ڏيندڙ جي هٿن ۾ هڪ طاقتور اوزار آهي، پر دعويٰ جي مڪمل وصولي جي ڪا به ضمانت ناهي. عمل ۾ ڪيترائي قانوني، مالي ۽ طريقيڪار جا خطرا شامل آهن جن کي سٺي تياري ۽ اسٽريٽجڪ انتخاب جي ضرورت آهي. گروي رکندڙ جي ترجيحي درجه بندي، گهٽ لاڳو ڪندڙ آمدني، مقدمي جي قيمت، حڪم جي ڪارروائي جو امڪان ۽ ڏيوالپڻي جو خطرو هن کي هڪ اهڙو رستو بڻائي ٿو جنهن تي هلڪو نه هلڻ گهرجي.
ڇا توهان، هڪ قرضدار جي حيثيت سان، وصولي لاءِ پنهنجا آپشن نقشي ۾ آڻڻ چاهيندا، يا ڇا توهان کي صلاح جي ضرورت آهي ته ڇا توهان جي صورتحال ۾ لاڳو ڪرڻ صحيح قدم آهي؟ وڪيلن تي Law & More توهان جي مدد ڪرڻ ۾ خوش آهيون.
وچان وچان سوال ڪرڻ
ڪنهن ملڪيت تي ايگزيڪيوٽري اٽيچمينٽ لاڳو ڪرڻ لاءِ مون کي ڇا گهرجي؟
توهان کي هڪ قابلِ نفاذ عنوان جي ضرورت آهي: عام طور تي هڪ عدالتي فيصلو جيڪو عارضي طور تي قابلِ نفاذ قرار ڏنو ويو هجي، يا جنهن جي اپيل جي مدت ختم ٿي چڪي هجي. انهي بنياد تي هڪ بيلف فيصلو ڏئي سگهي ٿو، ادائيگي جو حڪم جاري ڪري سگهي ٿو، ۽ پوءِ قرضدار جي ملڪيت تي ايگزيڪيوٽري اٽيچمينٽ لاڳو ڪري سگهي ٿو.
منسلڪ ٿيڻ کان وٺي اصل وڪري تائين جي عمل ۾ ڪيترو وقت لڳندو آهي؟
هي مختلف آهي، پر توهان کي گهٽ ۾ گهٽ ٽن کان ڇهن مهينن جو حساب رکڻ گهرجي. نافذ ڪندڙ نيلامي لاءِ قانوني اعلان جي مدت، قرضدار طرفان حڪم جي ڪارروائي جو امڪان ۽ درجه بندي جي انتظام تي ڪو به تڪرار عمل کي وڌيڪ وڌائي سگھي ٿو. ابتدائي رليف جج ذريعي هڪ خانگي وڪرو ڪجهه ڪيسن ۾ وڌيڪ تيزي سان اڳتي وڌي سگهي ٿو.
ڇا قرضدار لاڳو ڪرڻ کي روڪي سگھي ٿو؟
قرضدار ابتدائي رليف جج جي سامهون نفاذ جي حڪم جي ڪارروائي آڻي سگهي ٿو ۽ نفاذ جي معطلي جي درخواست ڪري سگهي ٿو. اهو آساني سان ڪامياب نه ٿيندو: صرف ادائيگي ڪرڻ جي ناڪامي ڪافي ناهي. جج مداخلت ڪندو آهي جتي طاقت جو غلط استعمال ٿئي ٿو، نوان حقيقت جيڪي نفاذ کي روڪين ٿا، يا فيصلي ۾ هڪ واضح غلطي ٿئي ٿي. حڪم جي ڪارروائي هميشه عمل کي دير ڪري ٿي، جيتوڻيڪ قرضدار آخرڪار ناڪام ٿئي ٿو.
جيڪڏهن وڪري جي آمدني قرض کان گهٽ هجي ته ڇا ٿيندو؟
جيڪڏهن لاڳو ڪيل آمدني مڪمل دعويٰ کي پورو ڪرڻ لاءِ ڪافي نه آهي، ته هڪ بقايا قرض باقي رهي ٿو. قرضدار ان لاءِ ذاتي طور تي ذميوار رهي ٿو. بهرحال، عملي طور تي، اهو بقايا قرض گڏ ڪرڻ ڏکيو آهي: هڪ قرضدار جيڪو پنهنجو گهر وڃائي چڪو آهي ان وٽ عام طور تي گهٽ وصولي لائق اثاثا بچيا آهن. توهان بقايا دعويٰ کي رڪارڊ ڪري سگهو ٿا ۽ بعد ۾ جيڪڏهن قرضدار نوان اثاثا حاصل ڪري ٿو ته ٻيهر لاڳو ڪندڙ قدمن کي لاڳو ڪري سگهو ٿا.
ڇا بينڪ قرض ڏيندڙ جي حيثيت ۾ مون تي ترجيح ڏئي ٿي؟
ها. هڪ گروي وٺندڙ - عام طور تي اهو بينڪ جيڪو گروي فراهم ڪندو هو - هڪ ترجيحي حيثيت رکي ٿو ۽ ان کي وڪرو جي آمدني مان پهريان ادا ڪيو ويندو آهي. گروي قرض جي واپسي کان پوءِ جيڪو بچي ٿو اهو صرف لاڳاپيل قرضدارن ڏانهن ويندو آهي، انهن جي منسلڪ تاريخ جي درجه بندي مطابق ورهايو ويندو آهي.
ڇا مان، هڪ قرضدار جي حيثيت سان، هڪ خانگي وڪري پڻ ڪري سگهان ٿو؟
سڌو سنئون نه. آرٽيڪل 3:268(2) BW جي تحت خانگي وڪري جي درخواست قرضدار يا گروي رکندڙ طرفان جمع ڪرائڻ گهرجي، نه ته لاڳاپيل قرضدار طرفان. تنهن هوندي به، توهان فعال طور تي سوچي سگهو ٿا ۽ پنهنجي رضامندي ڏئي سگهو ٿا، جيڪو اهو موقعو وڌائي ٿو ته ابتدائي رليف جج درخواست منظور ڪندو. هڪ خانگي وڪري عام طور تي نيلام کان وڌيڪ واپسي ڏئي ٿي، جيڪو توهان جي فائدي ۾ پڻ آهي.
جيڪڏهن قرضدار ڪنهن ٻئي سان گڏ ملڪيت جو مالڪ هجي ته ڇا ٿيندو؟
پوءِ توهان اصولي طور تي صرف قرضدار جي پنهنجي غير ورهايل حصي جي خلاف لاڳو ڪري سگهو ٿا، ٻئي مالڪ جي حصي جي خلاف نه، جيڪو قرض لاءِ ذميوار ناهي. ڇاڪاڻ ته هڪ جزوي حصو مشڪل سان وڪري لائق آهي، هڪ ملحق قرضدار آرٽيڪل 3:180 BW جي تحت برادري جي ورهاڱي جو مطالبو ڪري سگهي ٿو، ته جيئن سڄي ملڪيت وڪرو ڪئي وڃي ۽ توهان آمدني جي قرضدار جي حصي مان وصولي حاصل ڪريو. اهو مختلف آهي جتي ٻئي مالڪ ذميوار آهن، مثال طور زالون جيڪي ڪميونٽي قرض سان ملڪيت جي برادري ۾ شادي ڪن ٿيون؛ انهي صورت ۾ سڄي ملڪيت مدد طور ڪم ڪري سگهي ٿي.
جيڪڏهن قرضدار قانون جي نفاذ دوران ديوالي ٿي وڃي ته ڇا ٿيندو؟
قرضدار جي ديوالي تي، ٽرسٽي پنهنجي حقن ۾ قدم رکي ٿو ۽ انفرادي طور تي لاڳو ڪرڻ کي اصولي طور تي روڪيو ويندو آهي. ملڪيت ديوالي واري ملڪيت جو حصو بڻجي ويندي آهي. ٽرسٽي ملڪيت وڪرو ڪري ٿو ۽ آمدني کي ديوالي جي قانون جي مطابق ورهائي ٿو. هڪ غير محفوظ قرضدار جي حيثيت سان - بغير ڪنهن سيڪيورٽي حق جي - توهان پوءِ قطار جي پوئين پاسي هوندا آهيو ۽ مڪمل وصولي جو موقعو گهٽ هوندو آهي.
ڇا ڪنهن ملڪيت تي پابندي لڳائڻ هميشه بهترين انتخاب آهي؟
تعريف جي لحاظ کان نه. ملڪيت جي خلاف قانون لاڳو ڪرڻ هڪ ڳرو ۽ مهانگو قدم آهي. ڪجهه حالتن ۾ وصولي جا ٻيا طريقا - جهڙوڪ بينڪ بيلنس جي ضبطي يا اجرت جي گارنشمينٽ - تيز ۽ سستا آهن. ان کان علاوه، قانون لاڳو ڪرڻ جو خطرو قرضدار کي هڪ دوستانه انتظام ڏانهن منتقل ڪرڻ لاءِ ڪافي ٿي سگهي ٿو. اهو عقلمندي آهي ته اڳواٽ ڪنهن وڪيل سان صلاح ڪريو جيڪو توهان جي مخصوص صورتحال ۾ وصولي جي اختيارن جو جائزو وٺي سگهي.
