ڊچ تعميراتي قانون: معاهدا، اجازت ناما ۽ ٺيڪيدار جي ذميواري

ڊچ تعميراتي منصوبي تي توهان جي قانوني حيثيت جو فيصلو بنيادي طور تي معاهدي، معياري حالتن (عام طور تي UAV 2012 يا UAV-GC 2005) ۽ وضاحتن ذريعي ڪيو ويندو آهي، جنهن ۾ ڊچ سول ڪوڊ (BW) خالن کي ڀريندو آهي. 1 جنوري 2024 کان وٺي ڪوالٽي ايشورنس فار بلڊنگ ايڪٽ (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ٺيڪيدار کي ترسيل تي نه دريافت ٿيندڙ خرابين لاءِ ذميوار قرار ڏنو آهي، جيستائين اهي هن سان منسوب نه ٿي سگهن.

هڪ تعميراتي معاهدو آرٽيڪل 7:750 BW جي تحت ڪم لاءِ هڪ معاهدو آهي (anneming van werk): ٺيڪيدار ملازمت جي رشتي کان ٻاهر قيمت تي جسماني ڪم ٺاهي ٿو ۽ پهچائي ٿو. هي آرٽيڪل معاهدن، اجازتن، ٺيڪيدار جي فرضن ۽ ذميوارين، ۽ تڪرارن کي ڪيئن حل ڪيو وڃي ٿو ان جي وضاحت ڪري ٿو.

تعميراتي منصوبي کي ڪهڙا قاعدا سنڀاليندا آهن؟

گھڻا پيشيور منصوبا معياري حالتن کي استعمال ڪندا آهن. UAV 2012 روايتي معاهدن لاءِ استعمال ڪيو ويندو آهي، جتي ڪلائنٽ ڊيزائن مهيا ڪندو آهي؛ UAV-GC 2005 مربوط معاهدن لاءِ استعمال ڪيو ويندو آهي، جتي ٺيڪيدار پڻ ڊيزائن ڪندو آهي. اهي حالتون تبديلين، دير، مڪمل ٿيڻ ۽ ذميواري کي منظم ڪن ٿيون، ۽ اهي صرف تڏهن لاڳو ٿين ٿيون جڏهن انهن کي معاهدي ۾ واضح طور تي لاڳو قرار ڏنو ويو هجي.

آرٽيڪل 7:750 ۽ هيٺ ڏنل BW ۾ قانوني قاعدا اضافي طور تي لاڳو ٿين ٿا، ۽ انهن مان ڪجهه کي صارف ڪلائنٽ جي نقصان لاءِ الڳ نٿو ڪري سگهجي. معقوليت ۽ انصاف (آرٽيڪل 6:248 BW) پڻ معاهدي جي لفظي طور تي بيان ڪيل ذميدارين کي شامل ڪري سگهي ٿو، پر واضح لکيل شرطون بهترين تحفظ رهنديون آهن.

معاهدي ۾ ڇا هجڻ گهرجي؟

معاهدي ۾ گهٽ ۾ گهٽ ڪم جو دائرو، قيمت ۽ قيمت جو طريقو، ادائيگي جو شيڊول، مڪمل ٿيڻ جي تاريخ، معيار جي گهرج، وارنٽي ۽ تبديلين جو طريقو (meer- en minderwork) بيان ڪرڻ گهرجي. ان ۾ اهو به بيان ڪرڻ گهرجي ته ڪهڙيون معياري حالتون لاڳو ٿين ٿيون ۽ ڪهڙو فورم تڪرارن جو فيصلو ڪري ٿو: سول عدالتون يا ثالثي.

توهان کي ڪهڙن اجازتن جي ضرورت آهي؟

1 جنوري 2024 کان وٺي ماحول ۽ منصوبابندي ايڪٽ (Omgevingswet) عمارت، ماحولياتي ۽ ڊاهڻ جي رضامندي کي سنڀاليندو آهي. گھڻن تعميراتي ڪمن لاءِ توهان کي ماحولياتي ۽ منصوبابندي جي اجازت (omgevingsvergunning) جي ضرورت پوندي آهي، جيڪا Omgevingsloket ذريعي درخواست ڪئي ويندي آهي ۽ عام طور تي ميونسپلٽي طرفان فيصلو ڪئي ويندي آهي.

اومگيونگسويٽ جي آرٽيڪل 16.64 تحت، اختيار کي اٺ هفتن اندر فيصلو ڪرڻ گهرجي، ۽ ان مدت کي هڪ ڀيرو وڌ ۾ وڌ ڇهه هفتن تائين وڌائي سگهي ٿو. جيڪڏهن وڌايل طريقيڪار لاڳو ٿئي ٿو (آرٽيڪل 16.65 اومگيونگسويٽ)، فيصلي جي مدت جنرل ايڊمنسٽريٽو لا ايڪٽ (Awb) جي آرٽيڪل 3:18 تحت ڇهه مهينا آهي. انهن دورن کي پنهنجي منصوبابندي ۾ شامل ڪريو.

عمارت جي ٽيڪنيڪل گهرجون، جن ۾ توانائي جي ڪارڪردگي ۽ حفاظت شامل آهن، عمارتن ۾ رهائشي ماحول جي فرمان (Besluit bouwwerken leefomgeving) ۾ بيان ڪيون ويون آهن. سائيٽ تي، ڪم ڪندڙ حالتن جو قانون (Arbowet) نيدرلينڊز ليبر اٿارٽي (Nederlandse Arbeidsinspectie) جي نگراني ۾ مزدورن جي خطري جي تشخيص، حفاظتي قدمن ۽ هدايتن جي ضرورت آهي.

ٺيڪيدار جا مکيه قانوني فرض ڪهڙا آهن؟

ٺيڪيدار کي اهڙو ڪم پهچائڻ گهرجي جيڪو معاهدي کي پورو ڪري ۽ نقصن کان پاڪ هجي. آرٽيڪل 7:754 BW جي تحت، هن کي ڪلائنٽ کي اسائنمنٽ ۾ غلطين، ڪلائنٽ جي ڊيزائن، ڊرائنگ، حساب يا مواد ۾، ۽ مٽي بابت، جيترو هو ڄاڻي ٿو يا ڄاڻڻ گهرجي ها، ڊيڄارڻ گهرجي.

عمارت جي ڪم لاءِ هي خبرداري تحريري طور تي، واضح طور تي ۽ وقت تي ڏني وڃي، ۽ ممڪن نتيجن جي نشاندهي ڪرڻ گهرجي (آرٽيڪل 7:754(2) BW). هڪ ٺيڪيدار جيڪو خاموش رهي ٿو اهو نتيجي ۾ ٿيندڙ نقصان جو ذميوار ٿي سگهي ٿو، جيتوڻيڪ ڪلائنٽ ناقص ڊيزائن مقرر ڪئي هجي.

پهچائڻ کان پوءِ خرابين لاءِ ٺيڪيدار ڪڏهن ذميوار هوندو آهي؟

آرٽيڪل 7:758(4) BW جي تحت، عمارت جي ڪم جو ٺيڪيدار انهن خرابين جو ذميوار آهي جيڪي پهچائڻ وقت دريافت نه ٿيون هيون، جيستائين اهي هن سان منسوب نه ٿي سگهن. صارف جي حوالي سان هن قاعدي کي رد نٿو ڪري سگهجي؛ ڪاروباري گراهڪ جي حوالي سان ان کي صرف معاهدي ۾ واضح طور تي خارج ڪري سگهجي ٿو.

ڪنهن به خرابي جي دعويٰ کي گراهڪ جي شڪايت کان ٻن سالن بعد وقت ڏنو ويندو آهي (آرٽيڪل 7:761(1) BW). عمارت جي ڪم لاءِ اهو ڪنهن به صورت ۾ پهچائڻ کان ويهه سال پوءِ وقت ڏنو ويندو آهي (آرٽيڪل 7:761(2) BW). ٺيڪيدار پاران لڪايل ڄاتل سڃاتل لڪيل خرابين جي ذميواري کي خارج يا محدود نه ٿو ڪري سگهجي (آرٽيڪل 7:762 BW).

ڪهڙا اضافي ضابطا صارفين جي حفاظت ڪن ٿا؟

جڏهن ڪو خانگي فرد گهر جي تعمير جو ڪم ڪرائيندو آهي، ته آرٽيڪل 7:765 کان 7:769 BW لاڳو ٿين ٿا. آرٽيڪل 7:768 BW تحت صارف آخري قسط کان معاهدي جي قيمت جو 5٪ تائين روڪي سگهي ٿو ۽ ان کي سول لا نوٽري (نوٽريس) وٽ جمع ڪرائي سگهي ٿو جيئن پهچائڻ تي مليل نقصن جي مرمت لاءِ سيڪيورٽي طور.

تعميراتي تڪرار ڪيئن حل ٿين ٿا؟

گھڻن معاهدن لاءِ پهريان ڳالهين يا ثالثي جي ضرورت هوندي آهي. جتي UAV يا UAV-GC لاڳو ٿئي ٿو، تڪرار اڪثر ڪري بلڊنگ انڊسٽري لاءِ ثالثي ڪائونسل (Raad van Arbitrage voor de Bouw) ڏانهن موڪليا ويندا آهن، جيڪو ٽيڪنيڪل ماهر سان ثالث استعمال ڪندو آهي. ثالثي شق کان سواءِ، ضلعي عدالت فيصلو ڪري ٿي، يا €25,000 تائين جي دعوائن لاءِ سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ (kantonrechter).

تڪڙي معاملن لاءِ، جهڙوڪ بند ٿيل منصوبو يا تڪراري بينڪ گارنٽي، توهان ابتدائي رليف جج جي سامهون سمري ڪارروائي (ڪارٽ گيڊنگ) شروع ڪري سگهو ٿا. اهو جج هڪ عارضي فيصلو ڏئي ٿو، عام طور تي ڪجهه هفتن اندر، جڏهن ته مکيه تڪرار بعد ۾ حل ٿي ويندو آهي.

ٺيڪيدار جي حيثيت ۾ توهان کي ڇا چيڪ ڪرڻ گهرجي؟

• ڇا UAV 2012 يا UAV-GC 2005 کي معاهدي ۾ واضح طور تي لاڳو قرار ڏنو ويو آهي.
• ڇا توهان ڪلائنٽ کي ڊيزائن يا مواد ۾ غلطين بابت لکت ۾ خبردار ڪيو آهي (آرٽيڪل 7:754 BW).
• ڇا ڪم مڪمل ٿيڻ کان اڳ تحريري طور تي تبديلين تي اتفاق ڪيو ويو آهي.
• ڇا آرٽيڪل 7:758(4) BW جي تحت توهان جي ذميواري جي ڪا حد واضح طور تي بيان ڪئي وئي آهي.
• ڇا اجازت نامو ڏنو ويو آهي ۽ توهان جي شروع ڪرڻ کان اڳ آخري آهي.

گراهڪ جي حيثيت ۾ توهان کي ڇا چيڪ ڪرڻ گهرجي؟

• ڇا معاهدي ۾ دائرو، قيمت ۽ مڪمل ٿيڻ جي تاريخ مقرر ٿيل آهي.
• ڇا معاهدو لڪيل خرابين لاءِ ٺيڪيدار جي ذميواري کي محدود ڪري ٿو.
• ڇا توهان پهچائڻ وقت سڀئي خاميون لکت ۾ رڪارڊ ڪريو ٿا.
• ڇا توهان آرٽيڪل 7:761 BW جي ٻن سالن جي عرصي کي ڏسندي، بعد ۾ خرابين بابت فوري طور تي شڪايت ڪريو ٿا؟
• هڪ صارف جي حيثيت سان: ڇا توهان آرٽيڪل 7:768 BW جي تحت 5٪ روڪڻ جو پنهنجو حق استعمال ڪندا آهيو.

تعميراتي قانون سان اسان توهان لاءِ ڇا ڪري سگهون ٿا؟

اسان جا تعميراتي وڪيل ۽ ريئل اسٽيٽ وڪيل ٺيڪيدارن ۽ گراهڪن جي مدد ڪن ٿا:

• اسان توهان جي دستخط ڪرڻ کان اڳ توهان جي تعميراتي معاهدي ۽ لاڳو ٿيندڙ UAV يا UAV-GC شرطن جو جائزو وٺون ٿا.
• اسان آرٽيڪل 7:754 BW ۽ ڊيفالٽ جي نوٽيسن جي تحت تحريري ڊيڄاريندڙ مسودو تيار ڪريون ٿا.
• اسان آرٽيڪل 7:761 BW جي تحت نقص جي دعويٰ ۽ ان جي حد جي مدت جو جائزو وٺون ٿا.
• اسين بلڊنگ انڊسٽري لاءِ ثالثي ڪائونسل يا ضلعي عدالت اڳيان ڪارروائي ڪندا آهيون.
• جڏهن ڪو منصوبو بلاڪ ڪيو ويندو آهي ته اسان سمري ڪارروائي (ڪارڊ گيڊنگ) شروع ڪندا آهيون.

خلاصو

• معاهدو، UAV يا UAV-GC ۽ وضاحتون گھڻن سوالن جو فيصلو ڪن ٿيون؛ آرٽيڪل 7:750 ۽ هيٺيان BW خال ڀريندا آهن.
• 2024 کان وٺي ٺيڪيدار انهن خرابين جو ذميوار آهي جيڪي پهچائڻ وقت نه مليون آهن، جيستائين اهي هن سان منسوب نه هجن (آرٽيڪل 7:758(4) BW).
• ٺيڪيدار کي ڪلائنٽ کي ڊيزائن يا مواد ۾ غلطين بابت لکت ۾ خبردار ڪرڻ گهرجي (آرٽيڪل 7:754 BW).
• هڪ omgevingsvergunning جو فيصلو اٺ هفتن اندر ڪيو ويندو آهي ۽ وڌ ۾ وڌ ڇهه هفتا، يا وڌايل طريقيڪار ۾ ڇهه مهينا.
• شڪايت کان ٻه سال پوءِ ۽ پهچائڻ کان گهٽ ۾ گهٽ ويهه سال پوءِ خرابي جا دعويٰ ختم ٿي ويندا آهن.

وچان وچان سوال ڪرڻ